Dijawab tanggal 2024-07-04 14:09:52+07

Halo Hendra,
Terimakasih atas kepercayaan Saudara kepada layanan halo JPN. Adapun jawaban Kami atas pertanyaan Saudara adalah sebagai berikut:

Dasar Hukum Menghuni Rumah Orang Lain

Perlu diketahui bahwa secara hukum setiap orang berhak untuk bertempat tinggal atau menghuni rumah. Dalam Kitab Undang-Undang Hukum Pidana, adapun berbagai cara dilakukannya penghunian rumah dapat berupa: 

1. hak milik sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
2. cara sewa menyewa; atau
3. cara bukan sewa menyewa.

Dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana, apabila penghunian rumah dilakukan dengan cara sewa menyewa atau dengan cara bukan sewa menyewa hanya sah apabila ada persetujuan atau izin pemilik rumah dan dilakukan berdasarkan perjanjian tertulis antara pemilik dan penyewa. 

Pada perjanjian tertulis sekurang-kurangnya harus mencantumkan ketentuan mengenai: 

1. hak dan kewajiban;
2. jangka waktu sewa menyewa;
3. dan besarnya harga sewa; dan
4. kondisi force majeure.

Oleh karena itu, dapat disimpulkan bahwa sebuah rumah dapat dihuni oleh orang lain baik dengan cara sewa menyewa atau bukan sewa menyewa yang tetap memerlukan persetujuan atau izin dari pemilik rumah dan dilakukan berdasarkan perjanjian tertulis.

Selanjutnya menurut Urip Santoso dalam bukunya Hukum Perumahan, penghunian rumah oleh bukan pemilik rumah dengan cara bukan sewa menyewa dapat terjadi pada rumah milik seseorang yang ditinggalkan oleh pemiliknya karena suatu keperluan, misalnya pemilik rumah melaksanakan tugas belajar atau bekerja di luar kota atau di luar negeri dalam jangka waktu tertentu. Selama jangka waktu tersebut, pemilik rumah memperkenankan orang lain untuk menghuni rumahnya tanpa membayar uang sewa (hal. 327).

Sehingga menjawab pertanyaan Anda, jika seseorang menghuni rumah kosong yang bukan miliknya, ia harus menempatinya dengan izin pemilik rumah berdasarkan perjanjian tertulis.

Jerat Pidana Menghuni Rumah Orang Lain Tanpa Izin

Mengenai perbuatan tidak menyenangkan yang Anda sebutkan, perlu diketahui bahwa delik perbuatan tidak menyenangkan telah dicabut oleh Mahkamah Konstitusi melalui Putusan MK No. 1/PUU-XI/2013.

Adapun dalam pengaturan pada KUHP lama yang masih berlaku atau UU 1/2023 tentang KUHP baru yang berlaku 3 tahun sejak tanggal diundangkan, yaitu tahun 2026 diatur mengenai pidana bagi orang yang masuk ke dalam rumah orang lain dengan bunyi sebagai berikut:

Pasal 167 ayat (1) KUHP

Barang siapa memaksa masuk ke dalam rumah, ruangan atau pekarangan tertutup yang dipakai orang lain dengan melawan hukum atau berada di situ dengan melawan hukum, dan atas permintaan yang berhak atau suruhannya tidak pergi dengan segera, diancam dengan pidana penjara paling lima sembilan bulan atau pidana denda paling banyak Rp 4,5 juta

 Pasal 257 ayat (1) UU 1/2023

Setiap orang yang secara melawan hukum memaksa masuk ke dalam rumah, ruangan tertutup, atau pekarangan tertutup yang dipergunakan oleh orang lain atau yang sudah berada di dalamnya secara melawan hukum, tidak segera pergi meninggalkan tempat tersebut atas permintaan orang yang berhak atau suruhannya, dipidana dengan pidana penjara paling lama 1 (satu) tahun atau pidana denda paling banyak kategori II, yaitu Rp10 juta. 

Mengenai pasal ini, R. Soesilo dalam bukunya Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP) Serta Komentar-Komentarnya Lengkap Pasal Demi Pasal menjelaskan bahwa kejahatan yang dimaksud dalam pasal ini biasanya disebut “huisvredebreuk” yang berarti pelanggaran hak kebebasan rumah tangga.

Lebih lanjut, dijelaskan bahwa perbuatan yang diancam hukuman dalam pasal ini adalah:

1. Dengan melawan hak masuk dengan paksa ke dalam rumah, ruangan tertutup, dan sebagainya;
2. Dengan melawan hak berada di rumah, ruangan tertutup, dan sebagainya, tidak dengan segera pergi dari tempat itu atas permintaan orang yang berhak atau atas nama orang yang berhak.

R. Soesilo menyatakan “masuk begitu saja” belum berarti “masuk dengan paksa”. Yang artinya “masuk dengan paksa” ialah “masuk dengan melawan kehendak yang dinyatakan lebih dahulu dari orang yang berhak”. Oleh karenanya, si pemilik rumah kosong dapat mengambil langkah dengan melaporkan tindak pidana kepada kepolisian. 

Jerat Hukum Perdata Jika Rumah Dihuni Tanpa Izin

Sementara dari segi hukum perdata, jika pemilik rumah kosong itu merasa dirugikan dengan perbuatan orang yang menempati rumahnya tersebut, maka pemilik rumah dapat mengajukan gugatan perdata ke pengadilan dengan dasar Perbuatan Melawan Hukum (“PMH”). Adapun PMH ini diatur dalam Pasal 1365 KUH Perdata yang berbunyi sebagai berikut:

Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut.

Menurut Mariam Darus Badrulzaman dalam bukunya KUH Perdata Buku III Hukum Perikatan Dengan Penjelasan, seperti dikutip Rosa Agustina dalam buku Perbuatan Melawan Hukum (hal. 36) menjabarkan unsur-unsur PMH dalam Pasal 1365 KUH Perdata adalah sebagai berikut:

1. Harus ada perbuatan (positif maupun negatif);
2. Perbuatan itu harus melawan hukum;
3. Ada kerugian;
4. Ada hubungan sebab akibat antara perbuatan melawan hukum itu dengan kerugian;
5. Ada kesalahan.

Menurut Rosa Agustina (hal. 117) yang dimaksud dengan “perbuatan melawan hukum”, antara lain:

1. Bertentangan dengan kewajiban hukum si pelaku;
2. Bertentangan dengan hak subjektif orang lain;
3. Bertentangan dengan kesusilaan;
4. Bertentangan dengan kepatutan, ketelitian dan kehati-hatian.

Oleh karena itu, perbuatan menghuni rumah kosong tersebut dapat dikatakan sebagai penghunian rumah dengan cara bukan sewa menyewa dan harus dilakukan dengan izin pemilik rumah dengan perjanjian tertulis.  Adapun jika pemilik rumah merasa terganggu dan dirugikan akan hal tersebut, maka pemilik rumah dapat menuntut secara pidana serta mengajukan gugatan ke pengadilan atas perbuatan penghunian rumah tanpa izin dengan dasar PMH.

Contoh Kasus

Sebagai contoh kasus rumah kosong dapat kita lihat dalam Putusan PN Sidoarjo No. 526/Pid.N/2011/PN.Sda, terdakwa telah terbukti secara sah dan menyakinkan bersalah melakukan tindak pidana yaitu tidak segera pergi dari rumah, atas permintaan orang yang berhak atau pemilik rumah.

Dalam kurun waktu tertentu, terdakwa sudah menempati rumah bukan milik terdakwa tanpa sewa. Sebelumnya pemilik rumah sudah melakukan beberapa kali somasi agar terdakwa segera pergi dari rumah itu, tetapi terdakwa tetap tidak menghiraukan somasi tersebut. Karena perbuatan terdakwa, akhirnya majelis hakim menjatuhkan hukuman penjara selama 3 (tiga) bulan, tetapi pidana tersebut tidak perlu dijalani kecuali di kemudian hari ada putusan hakim yang telah berkekuatan hukum tetap karena terdakwa melakukan tindak pidana lain sebelum masa percobaan selama 6 (enam) bulan.

Demikian Kami sampaikan, apabila Saudara masih memiliki pertanyaan yang ingin disampaikan, Saudara dapat berkonsultasi secara langsung ke Pos Pelayanan Hukum Kami yang berada di Kantor Pengacara Negara pada Kejaksaan Negeri Barito Kuala secara gratis.