Dijawab tanggal 2024-11-29 10:34:55+07

Terima Kasih Telah bertanya kepada Tim JPN Kejaksaan Negeri Tanjung Jabung Timur.

Cara Mengurus Balik Nama Sertifikat Tanah

1. PPJB

 PPJB atau perjanjian pengikatan jual beli adalah kesepakatan awal antara calon penjual dengan calon pembeli yang memperjanjikan akan dilakukannya transaksi jual beli atas tanah.

tujuan dari PPJB adalah untuk mengikat calon penjual agar pada saat yang telah diperjanjikan ia akan menjual benda/hak miliknya kepada calon pembeli, dan mengikat calon pembeli untuk membeli benda/hak milik calon penjual sesuai yang telah diperjanjikan. Masih diterangkan dalam artikel yang sama, PPJB ini biasanya digunakan karena tanah yang menjadi objek jual beli belum dapat dialihkan seketika karena alasan tertentu, misalnya karena menunggu proses pemecahan sertifikat, masih dalam agunan, dan lain-lain. Dengan demikian, apabila Anda membeli atau menjual tanah yang masih perlu proses pemecahan sertifikat atau tanah masih diagunkan, atau karena alasan lain sehingga hak atas tanah belum dapat dialihkan pada saat itu juga, maka Anda dapat menggunakan sistem PPJB terlebih dahulu sebelum membuat akta jual beli.

2. Membuat Akta Jual Beli ke PPAT

Balik nama sertifikat tanah karena jual beli merupakan bagian dari perubahan data yuridis berupa peralihan hak karena jual beli. Peralihan hak atas tanah melalui jual beli tersebut hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta jual beli (“AJB”) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”). Namun, akta juga bisa tidak dibuat oleh PPAT dalam keadaan tertentu yaitu untuk daerah-daerah terpencil yang belum ditunjuk PPAT, maka didaftarkan pemindahan hak atas tanah oleh Kepala Kantor Pertanahan, dengan dibuktikan oleh akta yang tidak dibuat oleh PPAT tetapi yang menurut Kepala Kantor Pertanahan tersebut kadar kebenarannya dianggap cukup untuk mendaftar pemindahan hak yang bersangkutan. Pembuatan akta jual beli dihadiri para pihak yang melakukan jual beli dan disaksikan minimal dua saksi. Kemudian, PPAT selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak ditandatangani AJB harus menyampaikan akta dan dokumen terkait untuk didaftarkan ke kantor pertanahan. 

3. Membayar PPh bagi Penjual

Menurut Pasal 1 ayat (1) PP 34/2016 diterangkan bahwa atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, atau perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan serta perubahannya, terutang pajak penghasilan (“PPh”) yang bersifat final. Penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah penghasilan yang diterima atau diperoleh pihak yang mengalihkan hak atas tanah dan/atau bangunan melalui penjualan, tukar menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, waris, atau cara lain yang disepakati antara para pihak. 

Adapun, penghasilan dari perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya adalah penghasilan dari: 

1. pihak penjual yang namanya tercantum dalam perjanjian pengikatan jual beli pada saat pertama kali ditandatangani; atau
2. pihak pembeli yang namanya tercantum dalam perjanjian pengikatan jual beli sebelum terjadinya perubahan atau adendum perjanjian pengikatan jual beli, atas terjadinya perubahan pihak pembeli dalam perjanjian pengikatan jual beli tersebut.

Dengan demikian, terhadap penjual tanah, dikenai PPh yang bersifat final setelah terjadinya pengalihan hak atas tanah melalui AJB atau setelah adanya PPJB, sepanjang telah ada pembayaran atau adanya penghasilan yang diterima oleh pihak penjual.

4. Membayar BPHTB bagi Pembeli

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (“BPHTB”) menurut Pasal 1 angka 37 UU 1/2022 adalah pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Pajak ini dipungut oleh pemerintah kabupaten/kota. Salah satu objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah yang meliputi pemindahan atau peralihan hak karena jual beli. Jadi, dalam peralihan hak atas tanah, yang menerima hak atas tanah tersebut (pembeli) dikenakan pajak berupa BPHTB. Pendaftaran tanah sendiri baru akan dilakukan oleh Kantor Pertanahan apabila BPHTB tersebut sudah dibayar lunas, yang dibuktikan dengan tanda bukti setor BPHTB tersebut.

5. Registrasi ke Kantor Badan Pertanahan Nasional

Langkah selanjutnya yaitu, Anda perlu melakukan registrasi ke Kantor Badan Pertanahan Nasional (“BPN”) dengan melengkapi dokumen-dokumen syarat balik nama. Adapun syarat-syarat balik nama sertifikat yang perlu Anda siapkan tertera di bawah ini.

6. Syarat Balik Nama Sertifikat Tanah

Berikut syarat balik nama sertifikat tanah ke BPN berdasarkan laman berjudul Peralihan Hak Jual Beli oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/BPN:

1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas meterai cukup;
2. Surat kuasa apabila dikuasakan;
3. Fotokopi identitas pemohon (KTP, KK) dan kuasa apabila dikuasakan;
4. Fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, bagian badan hukum;
5. Sertifikat asli;
6. Akta jual beli dari PPAT;
7. Fotokopi KTP dan para pihak penjual-pembeli dan/atau kuasanya;
8. Izin pemindahan hak apabila di dalam sertifikat atau keputusannya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindahtangankan jika telah diperoleh izin dari instansi yang berwenang;
9. Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak).

Selain hal tersebut di atas, Anda juga perlu memperhatikan:

1. Identitas diri;
2. Luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohon;
3. Pernyataan tanah tidak sengketa; dan
4. Pernyataan tanah/bangunan dikuasai secara fisik.

Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah

1. Biaya PPAT

Biaya PPAT ini merupakan biaya untuk proses pembuatan AJB. Menurut Pasal 32 ayat (1) PP 24/2016, uang jasa atau honorarium PPAT atau PPAT Sementara,  termasuk biaya saksi tidak boleh melebihi 1% dari harga transaksi yang tercantum di dalam akta.

2. Biaya PPh bagi Penjual

PPh yang bersifat final tersebut adalah sebesar: 

1. 2.5% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan bangunan selain pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa rumah sederhana atau rumah susun sederhana yang dilakukan oleh wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan;
2. 1% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa rumah sederhana atau rumah susun sederhana yang dilakukan oleh wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan; atau
3. 0% atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah, BUMN yang mendapat penugasan khusus dari pemerintah, atau BUMD yang mendapat penugasan khusus dari kepala daerah, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.

Perhitungan PPh yang bersifat final bagi penjual tanah dapat Anda simak selengkapnya dalam artikel Pajak Penjual dan Pembeli dalam Jual Beli Tanah.

1. Biaya BPHTB bagi Pembeli

BPHTB dikenakan berdasarkan nilai perolehan objek pajak yang ditetapkan salah satunya dari nilai transaksi jual beli. Adapun jika nilai perolehan objek pajak tidak diketahui atau lebih rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak (“NJOP”) yang digunakan untuk pengenaan pajak bumi dan bangunan (“PBB”) pada tahun terjadinya perolehan, maka besaran BPHTB sama dengan NJOP dalam pengenaan PBB tahun terjadinya perolehan.

Perlu Anda ketahui bahwa tarif BPHTB paling tinggi sebesar 5% dan ditetapkan dengan perda masing-masing daerah. 

Adapun, contoh perhitungan BPHTB juga dapat Anda simak selengkapnya dalam Pajak Penjual dan Pembeli dalam Jual Beli Tanah.

2. Biaya Mengurus Balik Nama di BPN

Selanjutnya, untuk mengurus balik nama di BPN sebagaimana dilansir dari Peralihan Hak Jual Beli, biaya dihitung berdasarkan nilai tanah yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan.

Rumus untuk menghitung biaya tersebut yaitu:

[nilai tanah (per m2) x luas tanah (m2)] / 1000 + biaya pendaftaran.

Di laman tersebut, Anda bisa melakukan simulasi biaya mengurus balik nama di BPN. Misalnya, nilai tanah per m2 adalah Rp1 juta, dengan luas 100 m2, maka Anda perlu membayar biaya sebesar Rp150 ribu.

Demikian Kami sampaikan, apabila Saudara masih memiliki pertanyaan lain yang ingin disampaikan, Saudara dapat berkonsultasi secara langsung ke Pos Pelayanan Hukum Kami yang berada di Kantor Pengacara Negara pada Kejaksaan Negeri Tanjung Jabung Timur secara gratis.