Dijawab tanggal 2024-07-09 13:57:21+07

Terima kasih telah menggunakan pelayanan Halo JPN pada Kejaksaan Negeri Sungai Penuh. Kami akan menjawab pertanyaan yang telah saudara ajukan sebagai berikut :

Peralihan hak atas tanah maupun pembebanan hak atas tanah hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”), sebagaimana disebutkan dalam Pasal 37 ayat (1) dan Pasal 44 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”). Jadi mengenai perbuatan-perbuatan hukum tertentu atas tanah, aktanya dibuat oleh PPAT supaya dapat didaftarkan, bukan oleh notaris.

Pasal 37 ayat (1)

Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam peusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Pasal 44 ayat (1)

Pembebanan hak tanggungan pada hak atas tanah atau hak milik atas rumah susun, pembebanan hak guna bangunan, hak pakai dan hak sewa untuk bangunan atas hak milik, dan pembebanan lain pada hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang ditentukan dengan peraturan perundang-undangan, dapat didaftar jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Saudara memang tidak seharusnya menandatangani perjanjian jual beli jika memang dari awal sertifikat tanah hanya akan digunakan sebagai jaminan, bukan sebagai objek jual beli. Jika tanah dan rumah Saudara akan digunakan sebagai jaminan atas utang Saudara, maka seharusnya menggunakan hak tanggungan.

Menurut Pasal 1 angka 1 Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (“UU Hak Tanggungan”), hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.

Pasal 10 UU Hak Tanggungan mengatakan bahwa pemberian hak tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut. Pemberian hak tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (“APHT”) oleh PPAT.

Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan (Pasal 13 ayat (1) UU Hak Tanggungan). PPAT yang akan mengirimkan APHT dan warkah lain yang diperlukan ke Kantor Pertanahan, selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penSaudaratanganan APHT, guna pendaftaran tersebut (Pasal 13 ayat (2) UU Hak Tanggungan).

Pendaftaran Hak Tanggungan tersebut dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan membuatkan buku tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan (Pasal 13 ayat (3) UU Hak Tanggungan). Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan, Kantor Pertanahan menerbitkan sertifikat Hak Tanggungan (Pasal 14 ayat (1) UU Hak Tanggungan). Jadi seharusnya akta yang dibuat oleh PPAT tersebut adalah APHT, bukan akta jual beli.

Sedangkan jika Saudara setuju untuk membuat akta jual beli, maka harus berhati-hati karena teman Saudara dapat melakukan balik nama atas tanah tersebut. Karena peralihan hak atas tanah (salah satunya melalui jual beli) dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT (Pasal 37 ayat (1) PP 24/1997). Jika teman Saudara telah melakukan balik nama hak atas tanah tersebut berdasarkan akta jual beli yang dibuat bersama Saudara itu, maka teman Saudara secara yuridis merupakan pemilik dari tanah tersebut. Sebagai pemegang hak atas tanah/pemilik tanah, teman Saudara menjadi berhak untuk melakukan tindakan apapun atas tanah tersebut, termasuk menjual tanah tersebut.