Dijawab tanggal 2024-11-25 08:51:22+07

Terima Kasih atas Pertanyaan Anda

Pengertian PPJB
Berdasarkan Pasal 1 angka 10 Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 (PP 12/2021) tentang Perubahan atas PP 14/2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman, Sistem Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) adalah rangkaian proses kesepakatan antara setiap orang dengan pelaku pembangunan dalam kegiatan pemasaran, yang dituangkan dalam perjanjian pendahuluan sebelum ditandatangani Akta Jual Beli (AJB). Selanjutnya, Pasal 1 angka 11 PP 12/2021 menyebutkan bahwa PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan pembeli untuk jual beli rumah atau satuan rumah susun. PPJB dapat dilakukan sebelum pembangunan rumah susun atau saat pembangunan rumah tunggal dan rumah deret, dengan akta yang dibuat di hadapan notaris.

Tujuan PPJB
PPJB merupakan kesepakatan awal antara calon penjual dan pembeli untuk melakukan transaksi jual beli atas suatu benda, termasuk tanah dan rumah. Tujuannya adalah mengikat kedua belah pihak: calon penjual untuk menjual benda/haknya pada waktu tertentu, dan calon pembeli untuk membeli sesuai ketentuan yang telah disepakati.

Jenis PPJB
Berdasarkan pelunasan pembayaran, PPJB terbagi menjadi:

1. PPJB Belum Lunas: Janji jual beli di mana harga belum dilunasi.
2. PPJB Lunas: Perjanjian jual beli yang telah dilunasi, namun pembuatan Akta Jual Beli belum dapat dilakukan karena proses tertentu belum selesai, seperti pemecahan sertifikat.

Syarat Pelaksanaan PPJB
Menurut Pasal 22 ayat (3) dan (5) PP 12/2021, pemasaran rumah tunggal, rumah deret, dan rumah susun melalui PPJB hanya dapat dilakukan setelah memenuhi syarat:

1. Status kepemilikan tanah;
2. Kesepakatan atas hal yang diperjanjikan;
3. Persetujuan Bangunan Gedung (PBG);
4. Ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum; serta
5. Progres pembangunan paling sedikit 20%.

Kekuatan Hukum PPJB
Pasal 37 ayat (1) PP 24/1997 menyebutkan bahwa peralihan hak atas tanah atau satuan rumah susun melalui jual beli, hibah, tukar-menukar, atau perbuatan hukum lainnya hanya dapat didaftarkan jika didukung Akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Sesuai Pasal 1 angka 1 PP 14/2016, PPAT adalah pejabat umum yang berwenang membuat akta autentik mengenai hak atas tanah atau satuan rumah susun.

Walaupun PPJB belum mengakibatkan peralihan hak, Lampiran SEMA 4/2016 menyatakan bahwa peralihan hak secara hukum dapat terjadi jika pembeli telah melunasi harga tanah, menguasai objek jual beli, dan bertindak dengan itikad baik.