Dijawab tanggal 2024-08-14 08:56:47+07

Halo Fitria Ningsih,
Terimakasih atas kepercayaan Saudara kepada layanan halo JPN. Adapun jawaban Kami atas pertanyaan Saudara adalah sebagai berikut:

Dalam Pasal 1548 KUH Perdata sewa menyewa merupakan suatu persetujuan di mana suatu pihak mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak lain selama waktu tertentu dengan pembayaran harga yang disanggupi.

Penyewa harus menepati 2 kewajiban utama, yaitu: 

1. Memakai barang sewa sebagai seorang kepala rumah tangga yang baik, sesuai dengan tujuan barang itu menurut persetujuan sewa atau jika tidak ada persetujuan mengenai hal itu, sesuai dengan tujuan barang itu menurut persangkaan menyangkut keadaan;
2. Membayar uang sewa pada waktu yang telah ditentukan.

Atas kasus telat bayar sewa rumah sebagaimana diterangkan, Anda dapat menuntut pembayaran sewa disertai bunga kepada penyewa atas wanprestasi yang diatur dalam Pasal 1243 KUH Perdata yang berbunyi:

Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan lalai, tetap lalai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan.

Jika penyewa tetap lalai, maka Anda dapat mengajukan gugatan atas wanprestasi ke pengadilan. Untuk dapat dikatakan wanprestasi, Anda harus lebih dahulu memberikan pernyataan lalai, seperti somasi, pada si penyewa sebagai peringatan atas kelalaian untuk memenuhi kewajibannya membayar uang sewa. 

Pemberian pernyataan lalai tersebut berdasarkan Pasal 1238 KUH Perdata yang menegaskan bahwa debitur dinyatakan lalai dengan surat perintah atau dengan akta sejenis itu atau berdasarkan kekuatan dari perikatan sendiri, yaitu bila perikatan mengakibatkan debitur harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan.

Tindak Pidana Penggunaan Tanah Tanpa Izin

Selain dapat digugat atas wanprestasi, penyewa dapat dikenai sanksi pidana dalam Perppu 51/1960. Hal ini dikarenakan rumah yang Anda sewakan tentu berdiri di atas tanah yang kami asumsikan juga merupakan hak milik Anda. Maka, barangsiapa mengganggu yang berhak atau kuasanya yang sah di dalam menggunakan haknya atas suatu bidang tanah dapat dipidana kurungan maksimal 3 bulan dan/atau denda maksimal Rp5 ribu.

Tindak Pidana Penggelapan

Di sisi lain, kalau penyewa yang tidak beritikad baik dengan tidak membayar uang sewa dan tidak meninggalkan rumah yang disewa dapat dituntut secara pidana atas dasar penggelapan. Penggelapan diatur dalam Pasal 372 KUHP jo. Pasal 3 Perma 2/2012, yaitu:

Barang siapa dengan sengaja dan melawan hukum memiliki barang sesuatu yang seluruhnya atau sebagian adalah kepunyaan orang lain, tetapi yang ada dalam kekuasaannya bukan karena kejahatan diancam karena penggelapan, dengan pidana penjara paling lama empat tahun atau pidana denda paling banyak Rp900 ribu.

Kemudian, dalam KUHP baru atau UU 1/2023, penggelapan diatur dalam Pasal 486 jo. Pasal 79 ayat (1) huruf d UU 1/2023 yang menerangkan bahwa:

Setiap Orang yang secara melawan hukum memiliki suatu Barang yang sebagian atau seluruhnya milik orang lain, yang ada dalam kekuasaannya bukan karena Tindak Pidana, dipidana karena penggelapan, dengan pidana penjara paling lama 4 (empat) tahun atau pidana denda paling banyak kategori IV, yaitu Rp200 juta.

R. Soesilo, dalam bukunya Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP) serta Komentar-Komentarnya Lengkap Pasal Demi Pasal, mencontohkan kejadian penggelapan misalnya, A menemukan uang di jalan, lalu diambilnya (hal. 258).

Jika A pada waktu mengambil terpikir akan menyerahkan ke kantor polisi, namun ketika belum sampai di kantor polisi, kemudian timbul maksud untuk memiliki uang itu dan dibelanjakan, maka itu dianggap penggelapan (hal. 258).

Kemudian perlu Anda ketahui, dalam hal Anda mengajukan tuntutan pidana lebih dulu, penyewa tetap dapat digugat secara perdata. Justru setelah adanya putusan pidana yang berkekuatan hukum tetap yang memutus bersalah si penyewa, maka dasar untuk menuntut ganti rugi secara perdata menjadi lebih kuat. Akan tetapi, baik upaya perdata maupun pidana, keduanya menjadi keputusan Anda untuk menentukan mana yang lebih diprioritaskan.

Demikian Kami sampaikan, apabila Saudara masih memiliki pertanyaan yang ingin disampaikan, Saudara dapat berkonsultasi secara langsung ke Pos Pelayanan Hukum Kami yang berada di Kantor Pengacara Negara pada Kejaksaan Negeri Barito Kuala secara gratis.