Dijawab tanggal 2024-09-10 09:56:51+07

Halo Saudara Riskandi terima kasih sudah bertanya, adapun jawaban kami atas pertanyaan Saudara adalah sebagai berikut:

Pertama, yang perlu kita ketahui bahwa dalam proses jual beli tanah, penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) merupakan kewajiban yang diatur dalam Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang berbunyi “Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar memikar, hibah, pemasukan dalam peusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku”. Akta Jual Beli (AJB) adalah dokumen yang secara resmi mengesahkan pengalihan hak atas tanah dari penjual kepada pembeli dan menjadi dasar untuk pendaftaran perubahan hak di Kantor Pertanahan.

Dalam Pasal 1320 KUHPerdata, dijelaskan bahwa keabsahan suatu perjanjian itu ditentukan oleh empat syarat, yaitu:

1. Kesepakatan antara para pihak;
2. Kecakapan hukum para pihak;
3. Adanya objek atau hal yang diperjanjikan; dan
4. Adanya sebab yang diperbolehkan oleh hukum.

Apabila penjual telah menerima pembayaran lunas namun menolak menandatangani Akta Jual Beli (AJB), seperti yang saudara jelaskan, maka tindakan tersebut dapat dikategorikan sebagai wanprestasi atau pelanggaran terhadap perjanjian jual beli. Menurut Pasal 1238 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) yang berbunyi “Debitur dinyatakan Ialai dengan surat perintah, atau dengan akta sejenis itu, atau berdasarkan kekuatan dari perikatan sendiri, yaitu bila perikatan ini mengakibatkan debitur harus dianggap Ialai dengan lewatnya waktu yang ditentukan”.  Jadi penjual yang tidak melaksanakan kewajibannya dalam perjanjian, meskipun telah ada kesepakatan dan pembayaran lunas, dapat dianggap lalai atau melakukan wanprestasi.

Adapun Langkah-langkah yang dapat saudara lakukan dalam hal ini ialah: saudara dapat memberikan somasi kepada penjual, yaitu peringatan resmi secara tertulis untuk meminta penjual memenuhi kewajibannya. Ini diatur dalam Pasal 1238 KUHPerdata. Jika setelah somasi penjual tetap tidak memenuhi kewajiban, saudara dapat mengajukan gugatan perdata atas dasar wanprestasi sesuai dengan Pasal 1243 KUHPerdata yang bunyi Pasalnya  sebagai berikut “Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan Ialai, tetap Ialai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan”.

Demikian jawaban dari kami, mohon maaf jika ada kekurangan.