Dijawab tanggal 2024-09-11 14:17:32+07

• Kewajiban Penyewa

Dalam Pasal 1548 KUH Perdata sewa menyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu. Orang dapat menyewakan berbagai jenis barang, baik yang tetap maupun yang bergerak.

Penyewa harus menepati 2 kewajiban utama, yaitu:

1. memakai barang sewa sebagai seorang kepala rumah tangga yang baik, sesuai dengan tujuan barang itu menurut persetujuan sewa atau jika tidak ada persetujuan mengenai hal itu, sesuai dengan tujuan barang itu menurut persangkaan menyangkut keadaan;
2. membayar uang sewa pada waktu yang telah ditentukan.

• Wanprestasi Akibat Telat Bayar Sewa Rumah

Atas kasus telat bayar sewa rumah sebagaimana diterangkan, pemohon dapat menuntut pembayaran sewa disertai bunga kepada penyewa atas wanprestasi yang diatur dalam Pasal 1243 KUH Perdata yang berbunyi:

Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan Ialai, tetap Ialai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan. Jika penyewa tetap lalai, maka pemohon dapat mengajukan gugatan atas wanprestasi ke pengadilan.

Untuk dapat dikatakan wanprestasi, pemohon harus lebih dahulu memberikan pernyataan lalai, seperti somasi, kepada penyewa sebagai peringatan atas kelalaian untuk memenuhi kewajibannya membayar uang sewa.

Pemberian pernyataan lalai tersebut berdasarkan Pasal 1238 KUH Perdata yang menegaskan bahwa debitur dinyatakan lalai dengan surat perintah atau dengan akta sejenis itu atau berdasarkan kekuatan dari perikatan sendiri, yaitu bila perikatan mengakibatkan debitur harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan.

• Tindak Pidana Penggunaan Tanah Tanpa Izin

Selain dapat digugat atas wanprestasi, penyewa dapat dikenai sanksi pidana dalam Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang (Perpu) Nomor 51 Tahun 1960. Hal ini dikarenakan rumah yang pemohon sewakan tentu berdiri di atas tanah yang kami asumsikan juga merupakan hak milik pemohon.

Maka, barangsiapa mengganggu yang berhak atau kuasanya yang sah di dalam menggunakan haknya atas suatu bidang tanah dapat dipidana kurungan maksimal 3 bulan dan/atau denda maksimal Rp5000 (lima ribu rupiah).

• Tindak Pidana Penggelapan

Di sisi lain, pada artikel Penyelesaian Kasus Sewa Menyewa Rumah diuraikan bahwa penyewa yang tidak beritikad baik dengan tidak membayar uang sewa dan tidak meninggalkan rumah yang disewa dapat dituntut secara pidana atas dasar penggelapan.

Penggelapan diatur dalam Pasal 372 KUHP jo. Pasal 3 Peraturan Mahkamah AgungNomor 2 Tahun 2012, yaitu:

Barang siapa dengan sengaja dan melawan hukum memiliki barang sesuatu yang seluruhnya atau sebagian adalah kepunyaan orang lain, tetapi yang ada dalam kekuasaannya bukan karena kejahatan diancam karena penggelapan, dengan pidana penjara paling lama empat tahun atau pidana denda paling banyak Rp900.000.00 (sembilan ratus ribu rupiah)

Kemudian, dalam KUHP baru atau Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023, penggelapan diatur dalam Pasal 486 jo. Pasal 79 ayat (1) huruf d Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 yang menerangkan bahwa:

Setiap Orang yang secara melawan hukum memiliki suatu Barang yang sebagian atau seluruhnya milik orang lain, yang ada dalam kekuasaannya bukan karena Tindak Pidana, dipidana karena penggelapan, dengan pidana penjara paling lama 4 (empat) tahun atau pidana denda paling banyak kategori IV, yaitu Rp200.000.000,00 (dua ratus juta rupiah).

R. Soesilo, dalam bukunya Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP) serta Komentar-Komentarnya Lengkap Pasal Demi Pasal, mencontohkan kejadian penggelapan misalnya, A menemukan uang di jalan, lalu diambilnya.

Jika A pada waktu mengambil terpikir akan menyerahkan ke kantor polisi, namun ketika belum sampai di kantor polisi, kemudian timbul maksud untuk memiliki uang itu dan dibelanjakan, maka itu dianggap penggelapan.

Dalam sewa menyewa, salah satu kewajiban utama penyewa adalah membayar uang sewa pada waktu yang telah ditentukan. Bila penyewa tidak kunjung membayar uang sewa, pemohon dapat melakukan upaya hukum, baik secara perdata maupun pidana.  

Gugatan wanprestasi kepada penyewa dilakukan setelah pemohon memberikan somasi kepada penyewa sebagai peringatan atas kelalaian untuk memenuhi kewajibannya membayar uang sewa. Selain itu, penyewa juga dapat dikenai sanksi pidana atas tindak pidana mengganggu yang berhak dalam menggunakan haknya atas suatu bidang tanah.

Kemudian perlu pemohon ketahui, dalam hal pemohon mengajukan tuntutan pidana lebih dulu, penyewa tetap dapat digugat secara perdata. Justru setelah adanya putusan pidana yang berkekuatan hukum tetap yang memutus bersalah kepada penyewa, maka dasar untuk menuntut ganti rugi secara perdata menjadi lebih kuat. Akan tetapi, baik upaya perdata maupun pidana, keduanya menjadi keputusan pemohon untuk menentukan mana yang lebih diprioritaskan.

Dalam sewa menyewa, salah satu kewajiban utama penyewa adalah membayar uang sewa pada waktu yang telah ditentukan. Bila penyewa tidak kunjung membayar uang sewa, pemohon dapat melakukan upaya hukum, baik secara perdata maupun pidana. Gugatan wanprestasi kepada penyewa dilakukan setelah pemohon memberikan somasi kepada penyewa sebagai peringatan atas kelalaian untuk memenuhi kewajibannya membayar uang sewa. Selain itu, penyewa juga dapat dikenai sanksi pidana atas tindak pidana mengganggu yang berhak dalam menggunakan haknya atas suatu bidang tanah.

Kemudian perlu pemohon ketahui, dalam hal pemohon mengajukan tuntutan pidana lebih dulu, penyewa tetap dapat digugat secara perdata. Justru setelah adanya putusan pidana yang berkekuatan hukum tetap yang memutus bersalah kepada penyewa, maka dasar untuk menuntut ganti rugi secara perdata menjadi lebih kuat. Akan tetapi, baik upaya perdata maupun pidana, keduanya menjadi keputusan pemohon untuk menentukan mana yang lebih diprioritaskan.