Dijawab tanggal 2024-06-05 15:22:33+07

Perlu diketahui bahwa surat kuasa adalah surat pemberian kuasa atau wewenang terhadap seseorang yang dapat dipercaya agar yang bersangkutan dapat bertindak mewakili orang memberi kuasa karena orang yang memberi kuasa karena tidak dapat melaksanakan sendiri.

Ada dua jenis surat kuasa yaitu surat kuasa umum dan surat kuasa khusus.  Surat kuasa umum dijelaskan di dalam Pasal 1796 KUH Perdata, yang menyebutkan pemberian kuasa yang dirumuskan secara umum hanya meliputi tindakan-tindakan yang menyangkut pengurusan. Untuk memindahtangankan barang atau meletakkan hipotek di atasnya, untuk membuat suatu perdamaian, ataupun melakukan tindakan lain yang hanya dapat dilakukan oleh seseorang pemilik, diperlukan suatu pemberian kuasa dengan kata-kata yang tegas.

Sementara surat kuasa khusus didasarkan pada Pasal 1795 KUH Perdata, yang menyebutkan pemberian kuasa dapat dilakukan secara khusus, yaitu hanya mengenai suatu kepentingan tertentu atau lebih, atau secara umum, yaitu meliputi segala kepentingan pemberi kuasa.

Berdasarkan ketentuan Pasal 1796 KUH Perdata, surat kuasa menjual harus diberikan dalam bentuk kuasa khusus dan menggunakan kata-kata yang bersifat tegas. Kuasa menjual tidak boleh menggunakan kuasa umum. Disamping itu, kuasa menjual harus sekurang-kurangnya diberikan dalam bentuk akta kuasa yang dilegalisasi di hadapan Notaris.

Sebelum akta kuasa untuk menjual dibuat dan ditandatangani dihadapan Notaris, harus memenuhi syarat-syarat yang harus dipenuhi oleh para pihak untuk membuat akta kuasa menjual yaitu:

1. Pencantuman identitas dari pemberi kuasa dan penerima kuasa.
2. Pemberi kuasa dan penerima kuasa harus hadir dihadapan Notaris pada saat pembuatan akta kuasa menjual.
3. Para pihak menunjukkan hak atas tanah apabila tanah tersebut telah memiliki sertifikat.
4. Menunjukan Kartu Tanda Penduduk (KTP) pemberi dan penerima kuasa.
5. Memuat obyek dari kuasa tersebut, yaitu :
6. Nomor Sertipikat Hak Atas Tanah
7. Uraian Surat Ukur (terdiri dari letak, luas, dan batas tanah)

Adapun alasan diperlukan surat kuasa untuk menjual, diantaranya:

1. Alasan-alasan pemberian kuasa menjual yang berdiri sendiri (murni) adalah sebagai berikut:
2. Pelaksanaan jual beli terjadi di luar kota atau salah satu pihak tidak dapat meninggalkan pekerjaannya.
3. Pihak pembeli telah membayar lunas harga jual beli yang telah disepakati secara bersama-sama, tetapi jual belinya belum dilaksanakan.
4. Penjual sebagai pemberi kuasa, merupakan salah satu ahli waris dari orang lain yang mana orang tersebut tidak berada di tempat objek jual beli berada.
5. Tanah yang bersangkutan akan dijual kembali kepada pihak lain. Hal ini biasanya dibuat oleh mereka yang bergerak dalam bidang jual beli tanah atau oleh Makelar tanah untuk menghindari pembayaran pajak.
6. Penjual selaku pemberi kuasa mempunyai hutang piutang dengan orang yang menerima kuasa (penerima kuasa).

Alasan-alasan pemberian kuasa menjual tanah yang tidak berdiri sendiri (accessoir) adalah perjanjian yang tidak terpisahkan dari perjanjian pokoknya, sebagai berikut:

1. Perjanjian kredit sebagai perjanjian pokok, dalam hal ini pemberi kuasa berhutang kepada Bank atau kepada penerima kuasa. Pemberian kuasa menjual tanah yang mengikuti perjanjian kredit sebagai perjanjian pokok adalah kuasa yang ditunjukan untuk tanah-tanah yang belum bersertifikat, sedangkan tanah yang sudah bersertifikat diikat oleh Akta Pemberian Hak Tanggungan.
2. Perjanjian Pengikatan Jual Beli sebagai perjanjian pokok, dalam hal ini penjual selaku pemberi kuasa memberikan kuasa “mutlak” kepada penerima kuasa/pembeli untuk melaksanakan kepentingan pembeli yang tertinggal dan seharusnya sudah menjadi haknya. Surat kuasa mutlak merupakan kuasa yang dilarang dalam Instruksi Menteri Dalam Negeri No 14 Tahun 1982 tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak Sebagai Pemindahan Hak Atas Tanah.
3. Perjanjian Bangun-Bagi sebagai perjanjian pokok, dalam hal ini pemberi kuasa/pemilik tanah memberi kuasa menjual tanah dan/atau bangunan kepada penerima kuasa/pemborong yang merupakan bagian yang telah ditentukan untuknya.
4. Pemisahan dan Pembagian sebagai perjanjian pokok, dalam hal ini para pemberi kuasa memberi kuasa kepada penerima kuasa untuk menjual tanah milik bersama sehingga masing-masing yang berhak mendapatkan bagian yang menjadi haknya.

Berdasarkan uraian di atas, maka saudara dapat memberikan surat kuasa kepada orang lain untuk melakukan perbuatan hukum jual beli tanah dengan alasan saudara berada di luar kota. Namun dalam pembuatan surat kuasa harus memperhatikan Instruksi Menteri No 14 Tahun 1982 tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak Sebagai Pemindahan Hak Atas Tanah, karena kuasa mutlak tersebut mengandung unsur-unsur bahwa kuasa yang diberikan tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi kuasa. Kuasa mutlak berarti melakukan jual beli secara terselubung atau penyelundupan hukum yang memberi wewenang kepada pemegang hak untuk menguasai, menggunakan, melakukan perbuatan hukum yang menjadi kewenangan pemilik tanah atau pemegang hak.