Dijawab tanggal 2024-07-25 08:52:58+07

Definisi perjanjian sewa diatur di dalam Pasal 1548 KUH Perdata yang selengkapnya berbunyi:

“Sewa menyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu. Orang dapat menyewakan pelbagai jenis barang, baik yang tetap maupun yang bergerak”.

Selanjutnya, suatu perjanjian adalah sah jika memenuhi ketentuan Pasal 1320 KUH Perdata yaitu adanya:

1. Kesepakatan Mereka Yang Mengikatkan Dirinya;
2. Kecakapan Untuk Membuat Suatu Perikatan;
3. Suatu Pokok Persoalan Tertentu;
4. Suatu Sebab Yang Tidak Terlarang.

Jadi, jika surat perjanjian sewa yang Anda miliki memenuhi empat unsur tersebut, maka perjanjian sewa tersebut sudah sah. Namun, apakah sewa menyewa dapat dibatalkan secara sepihak? Suatu perjanjian tidak dapat dibatalkan atau ditarik secara sepihak. Hal ini tertuang dalam Pasal 1338 KUH Perdata yang menyatakan: “Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik”.

Lebih lanjut, menurut Pasal 1575 KUH Perdata, Perjanjian sewa tidak hapus dengan meninggalnya pihak yang menyewakan ataupun pihak yang menyewa. Ini berarti bahwa sewa menyewa rumah tersebut tetap berlangsung meskipun nenek Anda telah meninggal. Artinya, orang tua Anda sebagai ahli waris dari nenek Anda berhak untuk tetap tinggal di rumah tersebut hingga masa sewanya berakhir. Lantas, bolehkah menjual rumah yang sedang disewakan? 

Terkait dengan hal ini, perlu Anda perhatikan ketentuan isi Pasal 1576 KUH Perdata sebagai berikut: “Dengan dijualnya barang yang disewa, sewa yang dibuat sebelumnya tidak diputuskan kecuali bila telah diperjanjikan pada waktu menyewakan barang. Jika ada suatu perjanjian demikian, penyewa tidak berhak menuntut ganti rugi bila tidak ada suatu perjanjian yang tegas, tetapi jika ada perjanjian demikian, maka ia tidak wajib mengosongkan barang yang disewa selama ganti rugi yang terutang belum dilunasi

Berdasarkan isi pasal di atas, jelas bahwa perjanjian sewa antara nenek Anda (yang saat ini diwariskan kepada orang tua Anda) dengan pemilik rumah tidak akan putus, kecuali jika masa sewanya sudah habis atau telah diperjanjikan sebelumnya. Perjanjian sewa tersebut tidak akan serta merta berakhir meski rumah yang disewa sudah dijual oleh pemiliknya. Surat perjanjian sewa yang sudah sah di mata hukum akan tetap bersifat mengikat. Atas persoalan tersebut, menurut hemat kami sebaiknya diselesaikan terlebih dahulu secara kekeluargaan. Jika upaya kekeluargaan tidak mencapai kesepakatan dan si pemilik merugikan Anda, Anda dapat melakukan gugatan perdata ke Pengadilan Negeri. Anda dapat menggugat atas dasar wanprestasi karena pemilik rumah sebagai pemberi sewa tidak memenuhi perjanjian sewa menyewa sesuai jangka waktu yang telah dibayarkan.