Dijawab tanggal 2024-11-06 13:45:54+07

Terima kasih telah menggunakan pelayanan Halo JPN pada Kejaksaan Negeri Sungai Penuh. Kami akan menjawab pertanyaan yang telah saudara ajukan sebagai berikut :

Berdasarkan kasus yang saudara tanyakan, penyelesaiannya secara hukum dapat dilakukan dengan cara :

1. Diselesaikan secara perdata 

Dalam kasus Saudara, karena telah ada perjanjian sewa-menyewa sebelumnya, maka jika salah satu pihak ingkar janji (wanprestasi) dengan tidak memenuhi isi perjanjian, maka pihak yang ingkar (penyewa), dapat digugat secara perdata atas dasar wanprestasi sebagaimana diatur dalam Pasal 1243 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) :

“Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan Ialai, tetap Ialai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan.”

Untuk wanprestasi, upaya yang dapat Saudara lakukan adalah mengajukan gugatan atas dasar wanprestasi. Namun sebelumnya, Saudara perlu memberikan somasi pada si penyewa tersebut. Somasi diberikan sebagai peringatan bahwa dia lalai melakukan prestasi/kewajibannya membayar uang sewa, dan untuk itu mengingatkan yang bersangkutan untuk segera memenuhi prestasi atau kewajibannya tersebut.

Apabila setelah diberikan somasi ternyata pihak penyewa tetap tidak memenuhi kewajibannya, maka Saudara bisa mengajukan gugatan pada Pengadilan Negeri yang wilayahnya meliputi tempat rumah itu berada. Menurut Pasal 1267 KUHPerdata, ada beberapa hal yang dapat Saudara gugat atau tuntut dari pihak yang wanprestasi, yaitu :

1. Pemenuhan perikatan, artinya Saudara bisa menuntut agar penyewa membayar utangnya dan mengembalikan rumah tersebut kepada Saudara;
2. Pemenuhan perikatan dengan ganti kerugian;
3. Ganti kerugian. Ganti kerugian terdiri dari tiga unsur, yaitu biaya, rugi, dan bunga. Biaya adalah segala pengeluaran yang nyata-nyata sudah dikeluarkan oleh satu pihak. Rugi adalah kerugian karena kerusakan barang-barang milik kreditur yang diakibatkan oleh kelalaian debitur. Bunga adalah kerugian yang berupa kehilangan keuntungan yang sudah dibayangkan atau dihitung oleh kreditur;
4. Pembatalan perjanjian. Dengan pembatalan perjanjian, kedua belah pihak kembali pada keadaan semula sebelum perjanjian diadakan. Apabila suatu pihak sudah menerima sesuatu dari pihak yang lain, baik itu uang atau barang, harus dikembalikan;
5. Pembatalan perjanjian dengan ganti kerugian.

 2. Diselesaikan secara pidana

Penyewa yang tidak beritikad baik dengan tidak membayar uang sewa dan tidak mengembalikan rumah sewa juga dapat dituntut secara pidana atas dasar penggelapan. Penggelapan diatur dalam Pasal 372 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUH Pidana). Yang termasuk penggelapan adalah perbuatan mengambil barang milik orang lain sebagian atau seluruhnya di mana penguasaan atas barang itu sudah ada pada pelaku, tapi penguasaan itu terjadi secara sah. Misalnya, penguasaan suatu barang oleh pelaku terjadi karena pemiliknya menitipkan barang tersebut. Atau penguasaan barang oleh pelaku terjadi karena tugas atau jabatannya, misalnya petugas penitipan barang. 

Tujuan dari penggelapan adalah memiliki barang atau uang yang ada dalam penguasannya yang mana barang/uang tersebut pada dasarnya adalah milik orang lain. Dalam hal ini, rumah Saudara dalam penguasaan si penyewa, dan tidak dikembalikan walaupun telah habis masa sewa. Maka, penyewa secara melawan hak memiliki rumah tersebut dan dapat dituntut secara pidana serta dijerat dengan pasal penggelapan.

Apabila Saudara mengajukan tuntutan secara pidana terlebih dahulu, pada akhirnya pihak penyewa tetap dapat digugat secara perdata. Sehingga, dengan diputus secara pidana, Saudara lebih mempunyai kedudukan hukum dengan adanya putusan hakim (apabila pihak Saudara dimenangkan) untuk menjadi dasar menuntut secara perdata yaitu untuk mendapat pemenuhan perjanjian dan ganti rugi.

Akan tetapi, kedua cara tersebut dapat dilakukan tanpa dibedakan berdasarkan derajat prioritasnya. Apakah akan diselesaikan secara perdata, pidana ataupun bahkan dengan jalan musyawarah ataupun secara pidana dan perdata, adalah menjadi keputusan dari pihak yang merasa haknya dirugikan yaitu Saudara.