Dijawab tanggal 2024-09-18 15:08:14+07

Menanggapi pertanyaan Anda di atas, tidak ditemukan ketentuan yang secara khusus dan eksplisit terkait dengan penetapan harga tinggi atas tanah yang akan dibeli untuk akses jalan ke tanah Anda yang terkurung. Namun, membaca pertanyaan Anda, kami menemukan bahwa permasalahan tersebut dapat merujuk pada ketentuan yang diakomodir di dalam Pasal 667 dan Pasal 668 KUH Perdata yang berbunyi:

Pasal 667 KUH Perdata

Pemilik sebidang tanah atau pekarangan yang terletak di antara tanah-tanah orang lain sedemikian rupa sehingga ia tidak mempunyai jalan keluar sampai ke jalan umum atau perairan umum, berhak menuntut kepada pemilik-pemilik pekarangan tetangganya, supaya diberi jalan keluar untuknya guna kepentingan tanah atau pekarangannya dengan kewajiban untuk membayar ganti rugi, seimbang dengan kerugian yang diakibatkannya.

Pasal 668 KUH Perdata

Jalan keluar ini harus dibuat pada sisi tanah atau pekarangan yang terdekat ke jalan atau perairan umum, tetapi sebaliknya diambil arah yang mengakibatkan kerugian yang sekecil-kecilnya terhadap tanah yang diizinkan untuk dilalui itu.

Dari bunyi ketentuan tersebut di atas, dapat ditarik pengertian bahwa Anda sebagai pemilik tanah yang terkurung dapat menuntut pemilik tanah agar memberikan akses untuk jalan keluar. Akses atau jalan keluar disediakan pada sisi tanah yang terdekat dengan jalan atau parit umum. Sehingga, pemberian jalan keluar tersebut hanya menimbulkan kerugian yang sekecil-kecilnya bagi pemilik tanah yang dilalui tersebut.

Pasal 667 KUH Perdata sebagaimana disebut di atas memberikan opsi ganti kerugian yang seimbang dengan kerugian yang diakibatkan oleh pemberian jalan keluar. Oleh karena itu, apabila dalam suatu situasi, terdapat ganti kerugian yang tidak wajar (sangat tinggi) dan tidak seimbang dengan kerugian yang diakibatkan, Anda dapat melakukan upaya hukum melalui gugatan perdata.

Argumentasi tersebut juga didasarkan pada ketentuan Pasal 6 UU PA bahwa semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial. Hal ini tidak lepas dari ketentuan mengenai kepemilikan tanah di Indonesia bukan merupakan kepemilikan tanah yang mutlak, melainkan kepemilikan tanah yang menganut asas fungsi sosial. Artinya, pemilik tanah tidak dapat memanfaatkan tanahnya untuk apa saja sesuai kehendak pemilik karena dapat melanggar hak orang lain.[1]

Dalam buku berjudul Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Adrian Sutedi menuliskan bahwa sifat-sifat dari hak milik adalah hak yang "terkuat dan terpenuh" yang dapat dipunyai orang atas tanah. Namun, pemberian sifat ini tidak berarti bahwa hak itu merupakan hak yang mutlak, tak terbatas dan tidak dapat diganggu gugat (hal. 60).

Dalam hal pemilik tanah yang dekat dengan jalan umum menutup satu-satunya akses tersebut, dan menguasai akses yang seharusnya menjadi jalan keluar, maka dapat digugat atas dasar perbuatan melawan hukum yang diatur dalam Pasal 1365 KUH Perdata yang berbunyi:

Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut.

Adapun, unsur-unsur perbuatan melawan hukum menurut Mariam Darus Badrulzaman dalam buku Hukum Perikatan dalam KUH Perdata (hal. 146-147) yaitu:

1. Harus ada perbuatan, baik yang bersifat positif maupun negatif;
2. Perbuatan itu harus melawan hukum;
3. Ada kerugian;
4. Ada hubungan sebab akibat antara perbuatan melawan hukum itu dengan kerugian;
5. Ada kesalahan (schuld).

Meski demikian penting diperhatikan bahwa untuk dapat menyebut seseorang telah melakukan atau diduga melakukan perbuatan melawan hukum, harus diperhatikan betul dan dilihat kembali secara saksama, apakah menutup akses jalan keluar telah memenuhi unsur-unsur sebagaimana disebutkan di dalam Pasal 1365 KUH Perdata di atas.