Dijawab tanggal 2023-05-04 09:30:29+07

Berdasarkan Undang-Undang Perbankan UU No. 10 Tahun 1998, pada pasal 1 angka 11 menjelaskan kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat disamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dan pihak lain, yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga.

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah fasilitas yang diberikan kepada nasabah untuk membeli rumah dengan pembayaran kredit kepada bank. KPR dipandang menguntungkan karena dapat membantu nasabahnya memiliki rumah sendiri, walaupun tidak dengan cara pembelian tunai. Prinsip KPR adalah membiayai terlebih dahulu biaya pembelian atau pembangunan rumah, kemudian dana untuk membayarkan kembali dilakukan dengan cicilan tersebut.

Apabila ditinjau dari aspek hukum perjanjian, alih debitur merupakan salah satu dalam melakukan pembaharuan utang atau novasi. Novasi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1381 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (untuk selanjutnya disebut KUHPerdata) ialah salah satu cara berakhirnya perjanjian. Lebih lanjut dalam Pasal 1413 KUHPerdata dijelaskan bahwa terdapat 3 (tiga) macam jalan untuk melakukan novasi, yakni sebagai berikut:

1. Apabila seorang yang berutang membuat suatu perikatan utang baru guna orang yang mengutangkan kepadanya, yang menggantikan utang yang lama, yang dihapuskan karenanya;
2. Apabila seorang berutang baru ditunjuk untuk menggantikan orang berutang lama, yang oleh si berpiutang dibebaskan dari perikatannya;
3. Apabila sebagai akibat suatu perjanjian baru, seorang berpiutang baru ditunjuk untuk menggantikan orang berpiutang lama, terhadap siapa si berutang dibebaskan dari perikatannya.

Berdasarkan Pasal 1413 KUHPerdata tersebut jika dirumuskan, novasi dapat dilakukan dengan 3 (tiga) bentuk, yaitu:

1. Penggantian perikatan lama dengan perikatan baru (novasi objektif);
2. Penggantian kreditur lama dengan kreditur baru (novasi subjektif aktif);
3. Penggantian debitur lama dengan debitur baru (novasi subjektif pasif).

Dalam proses melakukan alih debitur, terdapat syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan yang harus dipenuhi oleh debitur lama, debitur baru, serta pihak bank. Selain syarat-syarat yang berhubungan dengan debitur itu sendiri, juga terdapat beberapa akta notariil yang dibuat berkaitan dengan proses alih debitur ini. dalam hal adanya perjanjian alih debitur antara debitur lama dengan debitur baru, dan bank sebagai kreditur telah mengetahui, memberikan persetujuan untuk melakukan alih debitur ini, serta menyatakan secara tegas bahwa adanya pembebasan kewajiban si debitur lama menjadi debitur baru, maka dapat dibuat Akta Novasi/Akta Pembaharuan Utang di hadapan Notaris. 

Namun dalam hal peristiwa alih debitur yang dilakukan tanpa sepengetahuan pihak bank, sehingga perjanjian tersebut hanya dibuat di bawah tangan tanpa didasari dengan akta otentik (notaril), terlebih hanya dengan selembar kuitansi, sehingga antara debitur lama dengan debitur baru terjadi perjanjian pembayaran utang debitur lama oleh debitur baru tanpa sepengetahuan pihak bank selaku kreditur. Peristiwa alih debitur tersebut dikenal dengan istilah take over. Yang mana Take over KPR berarti membeli rumah yang sedang di-KPR-kan oleh pemilik sebelumnya. Proses untuk melakukan take over KPR harus melibatkan perjanjian secara resmi dalam bentuk surat perjanjian. Hal ini dilakukan demi menjaga agar kedua belah pihak tidak ada yang dirugikan.

Berdasarkan Pasal 1320 KUHPerdata, suatu perjanjian dapat dikatakan sah apabila memenuhi syarat-syarat sebagai berikut:

1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya.

Sepakat berarti kedua subjek yang mengadakan perjanjian itu harus sepakat, setuju mengenai hal-hal yang pokok dari perjanjian yang diadakan itu. 

1. Kecakapan untuk membuat suatu perjanjian.

Orang yang membuat suatu perjanjian harus cakap menurut hukum. Bahwa setiap orang yang sudah dewasa atau akil baliq dan sehat pikirannya adalah cakap menurut hukum. Dalam Pasal 1330 KUHPerdata memberikan pembatasan mengenai siapa saja yang dianggap tidak cakap untuk bertindak dalam hukum, yaitu:

1. Anak yang belum dewasa;
2. Mereka yang berada di bawah pengampuan;
3. Mengenai suatu hal tertentu.

Berdasarkan Pasal 1333 KUHPerdata bahwa pokok perjanjian adalah berupa suatu kebendaan yang paling tidak ditentukan jenisnya dengan pasti, sedangkan mengenai jumlah dapat ditentukan atau dihitung kemudian.

1. Suatu sebab yang halal.

Menurut Pasal 1335 KUHPerdata dinyatakan bahwa suatu perjanjian yang tidak memakai suatu sebab atau dibuat dengan suatu sebab yang palsu atau terlarang tidak mempunyai kekuatan. Artinya, suatu sebab dapat dikatakan sebab yang halal apabila bukan tanpa sebab, bukan sebab yang palsu, bukan juga sebab yang terlarang.

Bahwa pertanyaan yang diajukan terkait dengan pembayaran yang telah dilakukan, perlu dilihat mengenai bukti pembayaran yang dimiliki dan juga saksi-saksi pada saat terjadinya proses pembayaran tersebut. Apabila diketahui adanya ingkar terhadap perjanjian yang telah disepakati tersebut maka dapat dikategorikan sebagai wanprestasi. 

Kesimpulan :

Berdasarkan uraian-uraian tersebut di atas, maka dapat ditarik simpulan bahwa alih debitur atau take over merupakan peristiwa hukum apabila syarat-syarat novasi telah terpenuhi. Keabsahan perjanjian alih debitur yang dibuat di bawah tangan dalam hal perjanjian Kredit Pemilikan Rumah yang dibuat tanpa sepengetahuan pihak bank selaku kreditur adalah batal demi hukum, karena perjanjian ini dibuat tanpa melibatkan pihak bank yang seharusnya ikut menyatakan secara tegas dan setuju untuk membebaskan debitur lama dari kewajibannya diiringi dengan pergantian debitur baru. Hal ini mengingkari syarat objektif perjanjian mengenai kausa halal sehingga ketentuan dalam Pasal 1320 KUHPerdata tidak terpenuhi. Maka dari itu, perjanjian ini menjadi tidak absah dan keberlakuannya menjadi batal demi hukum. Di samping itu, kekuatan dari perjanjian alih debitur ini adalah hanya dianggap sebagai perjanjian di bawah tangan.