Dijawab tanggal 2023-01-26 08:02:05+07

Sebelumnya kami ucapkan terimakasih atas kepercayaan kepada Tim HALO JPN untuk mendiskusikan permasalahan perdata yang saudara alami, sebelum menjawab permasalahan saudara kami akan menyampaikan beberapa hal tentang hukum perikatan yang berlaku di Indonesia: 

Pada dasarnya perjanjian dilakukan dengan itikad baik (good faith). Dan perjanjian itu bersifat memaksa (imperatif). Perjanjian merupakan bentuk perikatan hukum. Pasal 1233 KUHPerdata, “Perikatan, lahir karena suatu persetujuan/perjanjian atau karena undang- undang”. Pasal 1234 KUHPerdata, berbunyi: “Perikatan ditujukan untuk memberikan sesuatu, untuk berbuat sesuatu, atau untuk tidak berbuat sesuatu”. Perjanjian adalah suatu perbuatan hukum perdata yang diatur dalam Pasal 1313  Kitab Undang-Undang Hukum Perdata  (“KUH Perdata”) terjemahan Prof. Subekti, yang didefinisikan sebagai berikut: “Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih.” Dalam melakukan perjanjian kedua belah pihak sebagai subyek hukum, harus memenuhi syarat syahnya suatu perjanjian menurut hukum. Berdasarkan ketentuan Pasal 1320 KUHPerdata, terdapat empat syarat (kumulatif) yang diperlukan agar suatu perjanjian dapat dikatakan sah secara hukum, yaitu: 1.    Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya. 2.    Kecakapan untuk membuat suatu perikatan. 3.    Suatu hal tertentu. 4.    Suatu sebab yang halal. Sehingga apabila keempat syarat tersebut terpenuhi maka perjanjian yang telah dibuat, adalah sah. Sehingga kedua belah pihak harus memenuhi perjanjian tersebut. Akibat perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang- undang (asas pacta sun servanda). Pasal 1338 KUHPerdata, yang berbunyi: “Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya”. Berdasarkan Pasal 1338 KUHPerdata terkait perjanjian antara saudara dengan penyewa, maka kedua belah pihak terikat untuk menunaikan hak dan kewajiban masing-masing sesuai perjanjian. Karena perjanjian tersebut berlaku sebagai undang-undang. Sehingga apabila perjanjian tidak dilaksanakan dengan baik maka berarti terjadi cedera janji/ingkar janji (wanprestasi). Apa itu “wanprestasi” atau ingkar janji. Wanprestasi dapat diartikan sebagai tidak terlaksananya prestasi karena kesalahan debitur baik karena kesengajaan atau kelalaian. Wanprestasi diatur pada Pasal 1238 KUHPerdata.

Dikaitkan dengan pertanyaan saudara diatas prihal menegenai perjanjian sewa  yang saudara telah tandatangani dihadapan notaris dimana didalamnya terdapat klausal bagi hasil, kami memerlukan penjelasan lebih mendalam, apakah rumah yang disewa tersebut di peruntukkan untuk tempat usaha sehingga ada kalusul bagi hasil,  ataukah ada Kerjasama lain selain sewa menyewa, namun demikian berdasarkan penjelasan yuridis kami diatas, sepanjang salah satu pihak tidak melaksanakan apa yang sudah diperjanjikan maka pihak yang dirugikan dapat melakukan somasi kepada pihak yang lainnya untuk melakukan isi dari perjanjian tersebut.

Demikian yang kami dapat sampaikan, apabila ada hal lain yang ingin saudara tanyakan kami persilahkan untuk datang berkonsultasi secara langsung ke Pos Pelayanan Hukum Gratis di Kantor Jaksa Pengacara Negara Kejaksaaan Tinggi Bali. Terima kasih.