Dijawab tanggal 2023-01-27 09:42:12+07
Terima kasih atas kepercayaan Saudara kepada halo JPN. Adapun jawaban Kami atas pertanyaan Saudara adalah sebagai berikut :
Atas Permasalahan tersebut maka saya disini akan memberikan legal opinion Pendapat hukum dengan beberapa pandangan hukum sebagai berikut :
- Pasal 1457 KUHPer : Jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang dijanjikan.
- Pasal 9 Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria menyebutkan bahwa hanya WNI yang dapat hubungan sepenuhnya dengan bumi, air dan ruang angkasa.
- Proses jual beli tanah tidak boleh dilakukan dibawah tangan. Semua prosedur transaksinya harus dilakukan di hadapan pejabat negara atau yang disebut Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) disebut sebagai pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu terkait hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
- Dalam jual beli Beli tanah ada 4 syarat yang harus terpenuhi yang mana ketentuan tersebut diatur didalam Pasal 1320 KUHPer
- Kesepakatan mereka yang mengikat dirinya,
- Kecakapan untuk membuat suatu perikatan,
- Suatu pokok persoalan tertentu, dan
- Suatu sebab yang tidak terlarang.
- Dua syarat utama dalam jual beli tanah, yakni:
A. Syarat Materiil
- Penjual adalah orang yang berhak atas tanah yang ingin ia jual. Maksudnya yang berhak menjual tanah adalah pemilik sah. Jika ia sudah berkeluarga, maka suami dan istri harus hadir dalam penandatanganan perjanjian dan bertindak sebagai penjual. Kemudian Pembeli adalah orang yang berhak atas tanah yang dibelinya. Maksudnya pembeli adalah orang-orang yang telah ditetapkan secara hukum boleh untuk memiliki tanah di Indonesia. Berdasarkan Undang-Undang Pokok Agraria, hanya WNI dan badan hukum yang sudah ditetapkan perundang-undangan saja yang boleh memiliki tanah di wilayah RI.
- Tanah yang diperjual belikan tidak dalam kondisi sengketa. Menurut UUPA, tanah-tanah yang bisa dijadikan objek peralihan hak adalah tanah Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai.
B. Syarat Formil
Syarat formil berupa jual beli yang dilakukan di hadapan PPAT dan dipenuhi setelah syarat materiil terpenuhi. Hal-hal yang perlu diperhatikan adalah:
- Pembuatan akta dihadiri oleh pihak-pihak yang melakukan jual beli dan disertai oleh dua orang saksi. Pihak yang berhalangan hadir diharuskan untuk mengirim perwakilan yang ditunjukkan dengan pembuatan surat kuasa. Akta asli dibuat dalam dua rangkap. Satu untuk PPAT dan sisanya diberikan kepada Kantor Pertanahan untuk pendaftaran tanah. Setelah ditandatangani, PPAT wajib menyerahkan akta beserta dokumen yang bersangkutan ke Kantor Pertanahan paling lambat tujuh hari setelah penandatanganan.
6. Pasal 1874 KUHPer : Yang dianggap sebagai tulisan di bawah tangan adalah akta yang ditandatangani di bawah tangan, surat, daftar, surat urusan rumah tangga dan tulisan-tulisan yang lain yang dibuat tanpa perantaraan seorang pejabat umum.
Dengan penandatanganan sebuah tulisan di bawah tangan disamakan pembubuhan suatu cap jempol dengan suatu pernyataan yang bertanggal dari seorang Notaris atau seorang pejabat lain yang ditunjuk undang-undang yang menyatakan bahwa pembubuh cap jempol itu dikenal olehnya atau telah diperkenalkan kepadanya, bahwa si akta telah dijelaskan kepada orang itu, dan bahwa setelah itu cap jempol tersebut dibubuhkan pada tulisan tersebut di hadapan pejabat yang bersangkutan. Pegawai ini harus membuktikan tulisan tersebut. Dengan undang-undang dapat diadakan aturan-aturan lebih lanjut tentang pernyataan dan pembukuan termaksud.
7. Pasal 1464 KUHPer: Jika pembelian dilakukan dengan memberi uang panjar, maka salah satu pihak tak dapat membatalkan pembelian itu dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya.
8. Si pembeli sudah ingkar janji tidak bisa membayar pembayaran pertama dan jatuh tempo itu termasuk wan prestasi berdasarkan
9. Pasal 1238 KUHPerdata.
Wanprestasi (kelalaian/kealpaan) seorang debitur dapat berupa empat macam: Tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya; Melaksanakan apa yang dijanjikan, tetapi tidak sebagaimana dijanjikan; Melakukan apa yang dijanjikan tetapi terlambat; Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya. Karena bila seseorang dianggap telah melakukan wanprestasi maka ia dapat dituntut ganti rugi.
10 Sebagai somasi : Dapat dituntut ganti rugi jika tidak mengembalikan sertifikat.
Kesimpulan :
- Atas Uraian diatas tadi maka penjual tidak perlu mengembalikan uang DP atau uang panjar.
- Perbuatan yang dilakukan pembeli telah melakukan Perbuatan Wan Prestasi atau ingkar janji.
- Pihak penjual dapat menuntut ganti rugi secara materiil dan immateriil.
Jika anda kurang puas dengan jawaban ini, silakan berkonsultasi lebih lanjut dengan Jaksa Pengacara Negara pada
KT. KALIMANTAN SELATAN
Alamat : Jl. D. I. Panjaitan No. 26, Antasan Besar, Kec. Banjarmasin Tengah, Kota Banjarmasin, Kalimantan Selatan 70123
Kontak : 5116741002