Dijawab tanggal 2022-05-31 11:18:16+07

Halo, Pak H.L.M.Ilham...

Mengenai Pembebasan lahan yang bapak sebutkan dalam pertanyaan, pada dasarnya terdapat beberapa cara untuk melakukan peralihan terhadap hak atas tanah, diantaranya dapat dilakukan melalui hibah, jual beli, dan juga tukar menukar, yang mana hal tersebut telah diatur dalam Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997tentang Pendaftaran Tanah (PP 24/1997): “Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku”.

Jika prosesnya melalui Jual beli tanah dan bangunan, maka harus memenuhi syarat sahnya perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata. Selain syarat sahnyaperjanjian, transaksi jual beli tanah dan bangunan harus dilakukan dihadapan pejabat yang berwenang yaitu Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”).  Dalam hal ini, transaksi atau jual beli tersebut juga harus memenuhi syarat materiil dan formil, sebagai berikut:

1. Syarat materiil, merupakan syarat yang menentukan sahnya jual beli tanah dan bangunan tersebut, yaitu:
   • Pembeli berhak membeli tanah yang bersangkutan Pembeli sebagai penerima hak harus memenuhi syarat untuk menjadi pemegang hak atas tanah yang akan dibelinya. Untuk menentukan berhak atau tidaknya si pembeli memperoleh hak atas tanah tersebut tergantung pada hak apa yang ada pada tanah tersebut, apakah hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha, atau hak pakai. 
   • Penjual berhak menjual tanah dan bangunan yang bersangkutan Yang berhak menjual tanah dan bangunan yang bersangkutan adalah pemiliknya. Kalau  pemilik sebidang tanah yang bersangkutanhanya satu orang, maka ia berhak menjual sendiri bidang tanah tersebut. Akan tetapi, bila pemilik tanah dua orang maka yang berhak menjual tanah itu ialah kedua orangitu secara bersama-sama. Tidak boleh seorang saja yang bertindak sebagai penjual. 
   • Tanah yang bersangkutan boleh diperjualbelikan dan tidak sedang dalam sengketa. Mengenai hak atas tanah yang bisa diperjualbelikan/dialihkan telah  ditentukan dalam UUPA yaitu, hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha, hak pakai.  
2. Syarat Formil, PPAT akan membuat AJB setelah semua persyaratan materiil terpenuhi. PPAT adalah pejabat umum yang diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN)/Menteri Agraria danTata Ruang, yang mempunyai kewenangan untuk membuat AJB. Jual beli yang dilakukan tidak dihadapan PPAT tetap sah menurut ketentuan Pasal 5 UUPA. Namun, untuk menunjukkan adanya kepastian hukum dalamsetiap peralihan hak atas tanah, Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang merupakan  aturan pelaksana dari UUPA, menentukanbahwa setiap perjanjian yang bermaksud  mengalihkan hak atas tanah hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yangd ibuat oleh PPAT yang berwenang. Selain itu, dalam praktik, sebelum AJB dibuat para pihak wajib menyerahkan surat-surat yang diperlukan kepada PPAT, yaitu:  
   • Jika tanahnya sudah bersertifikat, sertifikat tanahnya yang asli dan tanda bukti biayapendaftarannya; Jika tanahnya belum bersertifikat makadibutuhkan surat keterangan bahwa tanahtersebut belum bersertifikat, surat-surat tanahyang ada yang memerlukan penguatan olehKepala Desa atau Camat dilengkapi dengansurat-surat yang membuktikan identitas penjual dan pembelinya yang diperlukanuntuk pensertifikatan tanahnya setelahselesai dilakukan jual beli; 
   • PPAT juga akan melakukan pemeriksaanterhadap status kepemilikan sertifikat danakan memeriksa keaslian sertifikat ke Kantor Pertanahan. Penjual juga harus membayar pajak penghasilan (PPh) sedangkan pembeli diharuskan membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). 
   • Persetujuan suami/istri untuk bisa melakukanpenandatanganan AJB apabila tanah danbangunan tersebut adalah harta bersama. Selain itu, pada tahap pembuatan danpenandatanganan AJB, penjual, pembeli, saksi dan PPAT akan menandatangani AJB apabilapenjual dan pembeli telah menyetujui isi AJBtersebut. Kemudian diberikan salinan kepadapembeli dan penjual sebagai dokumen masing- masing. 

Dalam hal tanah sudah bersertifikat, setelah penandatanganan AJB agar dilakukan proses balik nama sertifikat ke Kantor pertanahan.

Akan tetapi jika menurut saudara dalam proses peralihan hak ditemukan adanya surat kuasa yang diduga palsu atau dokumen yang diduga dipalsukan sehingga masyarakat pemilik tanah tidak memperoleh haknya karena proses peralihan hak tersebut, maka masyarakat yang merasa dirugikan dapat menempuh upaya hukum sebagai berikut:

1. Mengajukan gugatan keperdataan atas Perbuatan Melawan Hukum.
2. Apabila saudara menduga benar telah ada perbuatan pemalsuan surat kuasa, maka saudara ataupun masyarakat ataupun sekelompok masyarakat tertentu dapat melaporkan perbuatan oknum dengan Tindak Pidana Pemalsuan kepada kepolisian setempat.

Demikian, semoga dapat menjawab permasalahan saudara.

Terima kasih telah mempercayakan Kejaksaan Tinggi NTB.

Salam.