Dijawab tanggal 2025-03-21 09:38:26+07

Halo Sobat Adhyaksa terimakasih sudah menggunakan layanan Halo JPN secara gratis.

Kami selaku Tim Jaksa Pengacara Negara (JPN) pada Kejaksaan Negeri Gayo Lues akan menjawab pertanyaan dari pemohon bahwa transaksi jual beli tanah dan bangunan objeknya adalah barang dan harga, merujuk pada Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata), jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang dan pihak yang lain untuk membayar harga yang dijanjikan. Harga dapat diartikan dengan alat pembayaran yang sah yaitu berupa sejumlah uang, sedangkan barang yang menjadi objek jual beli tanah dan bangunan adalah hak atas tanah atau bangunan. Kemudian di dalam Pasal 9 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) menyebutkan bahwa hanya Warga Negara Indonesia yang dapat memiliki hubungan sepenuhnya dengan bumi, air dan ruang angkasa, maka sebelum dilakukan transaksi jual beli tanah harus diteliti terlebih dahulu mengenai jenis hak atas tanah sebagai objek transaksi jual beli tersebut, serta pihak yang menjadi pemegangnya.

Bahwa dalam transaksi jual beli tanah harus dipastikan ada tidaknya bangunan atau tanaman yang ada di atasnya mengingat adanya asas pemisahan horizontal yang menegaskan bahwa hak atas tanah yang menjadi objek transaksi terpisah atau terlepas dari bangunan atau tanaman yang ada di atasnya. Sehingga, berdasarkan asas ini kepemilikan atas tanah tidak dengan sendirinya membawa kepemilikan atas bangunan atau tanaman yang ada di atas bidang tanah tersebut, namun KUH Perdata memang tidak mengenal adanya asas pemisahan horizontal sehingga dalam transaksi jual beli atas tanah biasanya banyak pihak menganggap bahwa suatu benda yang tertancap di atas sebidang tanah merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan. Jadi dalam jual beli tanah dan bangunan terhadap tanah dan bangunan yang merupakan milik penjual, ia dapat memilih untuk menjual bangunan kepada pembeli sebagai suatu kesatuan dengan tanah atau tidak, selain itu untuk tanah yang di atasnya sudah ada bangunan, penjual harus bisa memperlihatkan bukti kepemilikan atas tanah dan bangunan tersebut. Dalam hal ini untuk tanah yang telah memiliki sertifikat maka hak atas tanahnya dan letak serta batas-batasnya dapat diketahui dengan pasti sebagaimana yang tercantum dalam surat ukur atau gambar situasi yang terdapat dalam sertifikat hak atas tanah. Sedangkan untuk tanah yang kepemilikannya didasarkan pada hukum adat, apabila tidak diketahui hak yang disandangnya, maka dapat diketahui dari penegasan konversi hak tersebut oleh Badan Pertanahan Nasional (Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota) yang bersangkutan.

Kemudian apabila terbukti bahwa bangunan yang ikut dijual merupakan milik pihak ketiga maka salah satu syarat materiil tidak terpenuhi karena penjual bukan merupakan orang yang berhak untuk menjual bangunan tersebut maka jual-beli bangunan tersebut tidak sah. Sesuai ketentuan Pasal 1471 KUH Perdata, jual beli atas barang orang lain adalah batal dan dapat memberikan dasar kepada pembeli untuk menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga, jika ia tidak mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain. Perlu diperhatikan, dikarenakan yang bukan merupakan milik penjual adalah bangunannya saja maka yang tidak sah adalah jual beli bangunannya saja, sedangkan jual beli tanahnya tetap sah. Selain itu sebelum menandatangani AJB, penting bagi pembeli untuk mengecek misalnya apakah di atas tanah yang akan dibeli adalah tanah hak guna bangunan yang di atasnya ada hak pengelolaan karena dalam hal ini penjual dan pembeli harus mendapatkan izin dahulu kepada pemegang hak pengelolaan tersebut. Perlu juga dipastikan apakah rumah atau bangunan yang akan dibeli pernah menjadi jaminan kredit dan belum dilakukan penghapusan (roya) atau tidak. Apabila pernah, harus diminta surat roya atau pelunasan dari si penjual agar nantinya bisa melakukan balik nama.

Berdasarkan uraian di atas maka disarankan kepada pemohon bahwa pemohon sebagai pembeli yang dirugikan dapat mengajukan gugatan ke pengadilan yang berwenang untuk membatalkan Akta Jual Beli (AJB) tersebut karena terbukti cacat hukum atau tidak dipenuhinya syarat materiil, sekaligus menuntut ganti rugi apabila terbukti terdapat tahapan-tahapan dalam pembuatan AJB tidak sesuai dengan prosedur maka secara hukum AJB tersebut cacat hukum, artinya, AJB tersebut dapat dibatalkan.

Demikian jawaban dari kami, sebagaimana yang telah dijawab Tim Jaksa Pengacara Negara (JPN) pada Kejaksaan Negeri Gayo Lues. Semoga bisa menjadi solusi dari permasalahan pemohon, namun jika masih ada pertanyaan lain silahkan datang langsung ke Kantor Kejaksaan Negeri Gayo Lues untuk berkonsultasi langsung.