Dijawab tanggal 2024-07-08 11:14:28+07

Terima kasih atas kepercayaan saudara meminta penjelasan hukum melalui pelayanan hukum Halo JPN.

Sesuai  aturan jual beli tanah didasarkan pada beberapa instrumen hukum, yaitu Kitab Undang-Undah Hukum Perdata (KUH Perdata), Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) dan PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Saat melakukan jual beli tanah, hendaknya kita mempertimbangkan mulai dari lokasi, biaya, detail tanah hingga sertifikatnya. Aspek Jual Beli Tanah di Indonesia terkait transaksi jual beli tanah yang meliputi:

1. Pastikan keaslian bukti kepemilikannya

Pertama, kita bisa mendatangi langsung kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN). Di loket pengecekan sertifikat tanah, untuk mengecek keaslian sertifikat berdasarkan peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur dan buku tanah, atau yang lebih praktis adalah dengan mengeceknya secara online.  

2. Cek status kepemilikannya

Mengetahui status kepemilikan tanah, akan membantu menentukan nilai lahan tersebut. Status kepemilikan tanah diatur dalam Undang–Undang Pertanahan No. 5 Tahun 1960 tentang Pokok Agraria. Terdapat beberapa macam hak atas tanah yang diatur dalam UU tersebut, antara lain: Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai. Dengan mengetahui status kepemilikan tanah akan membantu menentukan nilai tanah atau properti itu sendiri.

3. Periksa detail tanahnya

Luas bangunan, luas tanah, lokasi tanah dalam sertifikat harus sama dengan fakta di lapangan. Penting untuk Anda memeriksa secara detail tentang ukuran, batas, bentuk, dan luas tanah yang tercantum dalam sertifikat sesuai dengan kondisi di lapangan. Karena, menurut Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 Tahun 1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah, diatur bahwa objek pengikatan jual beli harus diuraikan secara jelas di dalam suatu perjanjian pengikatan jual beli yang terdiri dari luas bangunan, luas tanah, lokasi tanah, dan harga rumah dan tanah. Maka pastikan semua komponen ini tidak merugikan kedua pihak.

bila ternyata menemukan perbedaan ukuran tanah, kita dapat memeriksa buku tanah yang tersimpan di kantor pertanahan setempat, yang memuat data fisik dan data yuridis atas tanah.

namun, jika di dalam buku tanah tersebut Anda menemukan bahwa luas tanah yang tercantum dalam buku tanah sesuai dengan luas tanah yang disebutkan dalam perjanjian, maka anda dapat meminta kantor pertanahan tersebut untuk melakukan pengukuran ulang, sehingga Anda dapat mengetahui batas-batas yang Anda miliki berdasarkan sertifikat hak atas tanah.

4. Cek Status Pemilik

bila pemilik sudah menikah, Anda bisa mengecek apakah surat bukti persetujuan suami istri yang merupakah salah satu syarat jual beli tanah, sudah dilampirkan oleh penjual atau belum. Serta fotokopi KTP suami dan istri dan surat menikah.

disamping itu, kondisi lainnya adalah Jika suami/istri penjual sudah meninggal maka yang penjual harus menyertakan akta kematian. dan jika suami istri telah bercerai, yang harus dilampirkan adalah Surat Penetapan dan Akta Pembagian Harta Bersama yang menyatakan tanah/bangunan adalah hak dari penjual dari pengadilan.

5. Biaya lain-lain

Selain harga tanah itu sendiri, yang harus kita bayar ada biaya-biaya lain yang harus disiapkan pembeli dan penjual, yaitu:

a. Uang jasa/honor PPAT dan saksi Tidak lebih dari 1% harga transaksi yang tercantum di akta. Ditanggung bersama (pembeli dan penjual) atau sesuai kesepakatan;

b. BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan) Maksimal 5% dari nilai transaksi/NJOP dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Pembeli;

c. PPh (Pajak Penghasilan) 5% dari harga tanah Penjual;

d.Pengecekan sertifikat Rp 50.000 Pembeli;

e. Balik nama Bila mengurus sendiri, biayanya tergantung NJOP tanah, yang bisa Anda cek di BPN. Namun bila Anda menggunakan jasa notaris, biaya balik nama Sudah termasuk dalam uang jasa notaris/PPAT. Pembeli;

f. PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) Sebesar 1 per seribu/pemill dari NJOP tanah. Dan dibayarkan sekaligus saat pengajuan balik nama. Pembeli.

6. Pembuatan akta jual beli

Pembuatan Akta Jual Beli dilakukan AJB di kantor notaris demi keabsahannya, Akta jual beli (AJB) menjadi bukti transaksi jual beli tanah. Proses ini harus dilakukan di hadapan notaris atau pejabat pembuat akta tanah agar memiliki kekuatan hukum. Ada dokumen dan kewajiban yang harus disiapkan penjual dan pembeli sebagai persyaratan.

Penjual:

Sertifikat tanah asli
Izin mendirikan bangunan (IMB)
KTP dan surat persetujuan suami/istri jika sudah menikahJika suami/istri meninggal, harus ada akta kematian
Bukti bayar PBB 10 tahun terakhir
Kartu keluarga
Surat pernyataan tanah tidak dalam sengketa
Kewajiban: membayar PPh sebesar Nilai Jual Objek Pajak/harga jual x 5%.
Pembeli:

KTP
Kartu keluarga
Kewajiban: melunasi BPHTB sebesar NJOP/(harga beli – nilai tidak kena pajak) x 5%.
Tak seperti KPR dengan tenor bisa mencapai 20 tahun, tenor KPT lebih singkat. Paling lama hanya mencapai waktu 5 tahun. Konsekuensinya, cicilan pembayaran perbulannya menjadi lebih tinggi.

 Dalam mekanisme Transaksi jual beli tanah dan bangunan kita harus  harus memenuhi syarat sahnya perjanjian sebagaimana diatur dalam pasal 1320 KUHPerdata, selain syarat sah perjanjian, transaksi jual beli tanah dan bangunan harus dilakukan dihadapan pejabat yang berwenang yaitu Pejabat Pembuat Akta Tanah(PPAT) dalam hal ini, transaksi atau jual beli tersebut juga harus memenuhi syarat materil dan formil, sebagaimana berikut:

1. Syarat Materil, merupakan syarat yang menentukan sahnya jual beli tanah dan bangunan tersebut, yaitu:

a. pembeli berhak membeli tanah yang bersangkutan

b. penjual berhak menjual tanah dan bangunan yang bersangkutan

c. tanah yang bersangkutan boleh diperjualbelikan dan tidak sedang dalam sengketa

2. Syarat Formil, merupakan syarat-syarat yang perlu dipenuhi setelah syarat materiil terpenuhi. Syarat ini berupa jual beli yang dilakukan di hadapan PPAT. Adapun hal-hal yang perlu diperhatikan, yaitu :

pembuatan akta dihadiri oleh pihak-pihak yang melakukan jual beli dan disertai oleh dua orang saksi. Pihak yang berhalangan hadir diharuskan untuk mengirim perwakilan yang ditunjukkan dengan pembuatan surat kuasa.
akta asli dibuat dalam dua rangkap. Satu untuk PPAT dan sisanya diberikan kepada Kantor Pertanahan untuk pendaftaran tanah.
setelah ditandatangani, PPAT wajib menyerahkan akta beserta dokumen yang bersangkutan ke Kantor Pertanahan paling lambat tujuh hari setelah penandatanganan.
Demikian penjelasan Kami, semoga bermanfaat.