Dijawab tanggal 2024-12-16 10:42:26+07

Selamat datang di halo JPN. Kami akan membantu permasalahan hukum anda.

Dalam permasalahan anda ini, kami berasumsi bahwa sertifikat yang Anda maksud adalah sertifikat tanah milik si orang tua dan sertifikat tanah tersebut dijaminkan pada saat orang tua tersebut masih hidup (melihat pada uraian pertanyaan yang menanyakan “apabila di kemudian hari ternyata orang tua yang namanya tertera dalam sertifikat tersebut meninggal dunia”).

Sertifikat tanah yang sudah terdaftar pada dasarnya dijaminkan dengan hak tanggungan, sebagaimana terdapat dalam Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda yang berkaitan dengan tanah (“UU Hak Tanggungan”):

“Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.”

 Mengenai sertifikat tanah atas nama orang tua, maka dalam hal ini orang tua tersebut bertindak sebagai “pihak ketiga pemberi hak tanggungan”. Sebagaimana kami sarikan dari J. Satrio dalam bukunya Hukum Jaminan, Hak Jaminan Kebendaan, Hak Tanggungan, Buku 1 (hal. 245-246), pemberi hak tanggungan adalah pemilik persil, yang dengan sepakatnya dibebani dengan hak tanggungan sampai sejumlah uang tertentu, untuk menjamin suatu perikatan/utang. Sedangkan, pihak ketiga pemberi hak tanggungan adalah pihak ketiga (orang lain) yang menjamin utangnya debitur dengan persil miliknya.

 Dalam hal orang tua tersebut ingin menjaminkan tanahnya untuk utang salah satu anaknya, orang tua tersebut sebagai pemilik dari tanah tersebut tidak perlu meminta persetujuan dari anak-anaknya yang lain. Begitu juga anak yang memiliki utang tidak perlu meminta izin dari saudara-saudaranya karena dalam hal ini yang berhak melakukan tindakan kepemilikan (salah satunya menjaminkan) atas tanah itu adalah si orang tua.

 Ini karena pada dasarnya setiap orang yang mempunyai hak milik atas suatu benda, berhak untuk melakukan tindakan apapun atas benda tersebut. Berdasarkan Pasal 570 KUHPerdata hak milik adalah hak untuk menikmati suatu barang secara lebih leluasa dan untuk berbuat terhadap barang itu secara bebas sepenuhnya, asalkan tidak bertentangan dengan undang-undang atau peraturan umum yang ditetapkan oleh kuasa yang berwenang dan asal tidak mengganggu hak-hak orang lain; kesemuanya itu tidak mengurangi kemungkinan pencabutan hak demi kepentingan umum dan penggantian kerugian yang pantas, berdasarkan ketentuan-ketentuan perundang-undangan.

Mengenai pengaturan hak milik dalam Pasal 570 KUHPer, menurut Ny. Hj. Frieda Husni Hasbullah, S.H. dalam bukunya yang berjudul Hukum Kebendaan Perdata: Hak-Hak Yang Memberi Kenikmatan (hal. 87), yang dimaksud dengan penguasaan dan penggunaan suatu benda dengan sebebas-bebasnya, diartikan sebagai:

1.    Dapat melakukan perbuatan hukum misalnya mengalihkan, membebani, menyewakan, dan lain-lain.

2.    Dapat melakukan perbuatan materiil misalnya memetik buahnya, memakai, memelihara, bahkan merusak.

 Jadi, tidak perlu ada persetujuan apapun dari anak-anak orang tua tersebut atau saudara-saudara si anak yang berutang.

 Jika kemudian orang tua yang namanya tertera dalam sertifikat tersebut meninggal dunia, maka jaminan tersebut tidak semerta-merta gugur. Jaminan hak tanggungan atas tanah tersebut tetap ada. Ini karena hak tanggungan yang merupakan hak kebendaan juga didasarkan pada asas droit de suite. Asas droit de suite berarti hak kebendaan tersebut mengikuti bendanya ke dalam tangan siapapun benda tersebut berpindah. Asas ini terlihat dari ketentuan dalam Pasal 7 UU Hak Tanggungan, yang menyatakan:

 “Hak Tanggungan tetap mengikuti obyeknya dalam tangan siapa pun obyek tersebut berada.”

Jadi, walaupun berdasarkan hukum waris, yang memiliki tanah itu setelah orang tua tersebut meninggal dunia adalah para ahli warisnya, perubahan pemilik tidak mengakibatkan hapusnya hak tanggungan. Hak tanggungan tersebut tetap melekat pada tanah tersebut.

 Selain itu, dapat juga dilihat dari hal-hal yang menyebabkan hapusnya hak tanggungan pada Pasal 18 ayat (1) UU Hak Tanggungan, yang mana beralihnya kepemilikan tanah bukan merupakan salah satu hal yang menyebabkan hapusnya hak tanggungan.

 Pasal 18 ayat (1) UU Hak Tanggungan

(1).        Hak Tanggungan hapus karena hal-hal sebagai berikut:

a.    hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan;

b.    dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan;

c.    pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri;

d.    hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.

Apabila orang tua meninggal dunia saat kredit di bank belum lunas, maka situasi hukumnya menjadi lebih kompleks, diantaranya :

a. Sertifikat Menjadi Bagian dari Warisan

• Ketika orang tua meninggal, semua harta yang atas nama mereka, termasuk sertifikat yang dijaminkan, secara hukum menjadi bagian dari harta warisan.
• Harta warisan akan dibagi berdasarkan hukum waris yang berlaku (waris adat, waris agama, atau waris perdata sesuai konteks keluarga).

b. Kredit di Bank Menjadi Beban Pewaris (Ahli Waris)

• Tanggungan utang yang masih ada pada bank akan menjadi beban kewajiban ahli waris, sesuai ketentuan dalam Pasal 1100 KUHPerdata.
• Dalam praktiknya:
  • Bank akan mengeksekusi jaminan (sertifikat tanah) jika kredit tidak dilunasi oleh ahli waris.
  • Ahli waris yang ingin mempertahankan properti tersebut harus melunasi sisa utang kepada bank.

c. Jika Ada Banyak Ahli Waris

• Semua ahli waris memiliki hak atas tanah yang dijaminkan, sehingga penyelesaian utang harus disepakati bersama.
• Jika salah satu ahli waris ingin mempertahankan properti tersebut, mereka dapat melunasi utang bank dan meminta kompensasi atas hak waris dari saudara-saudara yang lain.

d. Perjanjian di Awal Bisa Mengurangi Konflik

• Sebelum sertifikat dijadikan jaminan, sebaiknya orang tua dan anak yang meminjam memastikan bahwa ahli waris lainnya mengetahui situasi ini. Hal ini dapat dituangkan dalam perjanjian tertulis, meskipun tidak diwajibkan secara hukum, untuk mencegah konflik setelah orang tua meninggal.

Untuk menghindari masalah di kemudian hari dalam penggunaan sertifikat milik orang tua ada baiknya lakukan hal-hal berikut ini 

• Libatkan Notaris: Pastikan semua dokumen yang digunakan, baik pemberian kuasa atau persetujuan, dibuat secara resmi dengan bantuan notaris.
• Sosialisasikan kepada Keluarga: Komunikasikan kepada saudara-saudara tentang penggunaan sertifikat dan potensi dampaknya.
• Rencanakan Warisan: Jika memungkinkan, orang tua dapat membuat surat wasiat atau hibah untuk mengatur pembagian harta dengan jelas.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.