Dijawab tanggal 2024-04-23 10:30:51+07

Atas pertanyaan yang disampaikan oleh Pemohon tersebut di atas, JPN (Jaksa Pengacara Negara) memberikan penjelasan sebagai berikut :

• Pada dasarnya sewa menyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu. Orang dapat menyewakan pelbagai jenis barang, baik yang tetap maupun yang bergerak. Ini sebagaimana disebutkan dalam Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer).
• Bahwa dalam KUHPer tidak diatur dengan tegas bahwa menyewakan barang milik orang lain adalah batal. Ini berbeda dengan pengaturan jual beli yang secara jelas mengatakan bahwa jual beli barang orang lain adalah batal, yang berarti seseorang tidak boleh menjual barang yang bukan miliknya.
• Untuk itu kita perlu melihat lagi apa saja yang menjadi kewajiban dari orang yang menyewakan. 

Mengenai apa saja yang menjadi kewajiban dari orang yang menyewakan dapat dilihat dalam Pasal 1550 KUHPer, yaitu:

1.      menyerahkan barang yang disewakan kepada penyewa;

2.      memelihara barang itu sedemikian rupa sehingga dapat dipakai untuk keperluan 

         yang dimaksud;

3.      memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang yang disewakan itu 

        dengan tenteram selama berlangsungnya sewa.

• Bahwa Anda sebagai penyewa berhak untuk menggunakan tanah yang telah Anda sewa tanpa ada gangguan dari pihak lain. Akan tetapi, memang tidak menutup kemungkinan dalam sewa menyewa akan ada tuntutan dari pihak ketiga terkait hak milik atas barang yang telah disewakan. Sebagaimana yang telah diatur dalam Pasal 1557 KUHPer, jika Anda sebagai penyewa diganggu dalam menggunakan tanah yang telah Anda sewa karena ada pihak yang mengakui bahwa tanah tersebut juga miliknya dan meminta Anda untuk meninggalkan tanah tersebut, Anda dapat menuntut pengurangan harga sewa kepada penyewa.

Pasal 1557 KUHPer:

Jika sebaliknya penyewa diganggu dalam kenikmatannya karena suatu tuntutan hukum mengenai hak milik atas barang yang bersangkutan, maka ia berhak menuntut pengurangan harga sewa menurut perimbangan, asal gangguan atau rintangan itu telah diberitahukan secara sah kepada pemilik.

• Bahwa R. Subekti juga mengatakan demikian dalam bukunya Aneka Perjanjian (hal. 45), bahwa jika selama waktu sewa, si penyewa dalam pemakaian barang yang disewakan, diganggu oleh seorang pihak ketiga berdasar atas suatu hak yang dikemukakan oleh pihak ketiga itu, maka dapatlah si penyewa menuntut dari pihak yang menyewakan supaya uang sewa dikurangi secara sepadan dengan sifat gangguan itu.
• Pada praktiknya, jika memang terbukti orang yang menyewakan bukanlah orang yang berhak untuk melakukan tindakan hukum tersebut, perjanjian sewa menyewa dapat menjadi batal.
• Jika nantinya perjanjian sewa menyewa Anda dengan orang yang menyewakan dinyatakan batal demi hukum, maka kedudukan para pihak dalam perjanjian harus dikembalikan seperti semula sebelum terjadi perjanjian sewa menyewa tersebut. Yang berarti Anda berhak untuk mendapatkan kembali uang sewa yang telah Anda bayar.

semoga jawaban yang kami berikan dapat membantu saudara. terimaksih