Dijawab tanggal 2024-07-15 09:05:05+07

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

Pada dasarnya tindakan orang yang menempati rumah kosong seperti yang Anda jelaskan diatur dalam ketentuan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman dan perubahannya yang disebut dengan penghunian rumah oleh bukan pemilik melalui cara bukan sewa-menyewa.  Pasal 28  ayat 2 yaitu: 

1. hak milik sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
2. cara sewa menyewa; atau
3. cara bukan sewa menyewa.

Apabila penghunian rumah dilakukan dengan cara sewa menyewa atau dengan cara bukan sewa menyewa hanya sah apabila ada persetujuan atau izin pemilik rumah dan dilakukan berdasarkan perjanjian tertulis antara pemilik dan penyewa.

Pada perjanjian tertulis sekurang-kurangnya harus mencantumkan ketentuan mengenai: 

1. hak dan kewajiban;
2. jangka waktu sewa menyewa;
3. dan besarnya harga sewa; dan
4. kondisi force majeure.

Oleh karena itu, dapat disimpulkan bahwa sebuah rumah dapat dihuni oleh orang lain baik dengan cara sewa menyewa atau bukan sewa menyewa yang tetap memerlukan persetujuan atau izin dari pemilik rumah dan dilakukan berdasarkan perjanjian tertulis.

Selanjutnya menurut Urip Santoso dalam bukunya Hukum Perumahan, penghunian rumah oleh bukan pemilik rumah dengan cara bukan sewa menyewa dapat terjadi pada rumah milik seseorang yang ditinggalkan oleh pemiliknya karena suatu keperluan, misalnya pemilik rumah melaksanakan tugas belajar atau bekerja di luar kota atau di luar negeri dalam jangka waktu tertentu. Selama jangka waktu tersebut, pemilik rumah memperkenankan orang lain untuk menghuni rumahnya tanpa membayar uang sewa (hal. 327).

Sehingga menjawab pertanyaan Anda, jika seseorang menghuni rumah kosong yang bukan miliknya, ia harus menempatinya dengan izin pemilik rumah berdasarkan perjanjian tertulis.

Sementara dari segi hukum perdata, jika pemilik rumah kosong itu merasa dirugikan dengan perbuatan orang yang menempati rumahnya tersebut, maka pemilik rumah dapat mengajukan gugatan perdata ke pengadilan dengan dasar Perbuatan Melawan Hukum (“PMH”). Adapun PMH ini diatur dalam Pasal 1365 KUH Perdata yang berbunyi sebagai berikut:

Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut.

Menurut Mariam Darus Badrulzaman dalam bukunya KUH Perdata Buku III Hukum Perikatan Dengan Penjelasan, seperti dikutip Rosa Agustina dalam buku Perbuatan Melawan Hukum (hal. 36) menjabarkan unsur-unsur PMH dalam Pasal 1365 KUH Perdata adalah sebagai berikut:

1. Harus ada perbuatan (positif maupun negatif);
2. Perbuatan itu harus melawan hukum;
3. Ada kerugian;
4. Ada hubungan sebab akibat antara perbuatan melawan hukum itu dengan kerugian;
5. Ada kesalahan.

Menurut Rosa Agustina (hal. 117) yang dimaksud dengan “perbuatan melawan hukum”, antara lain:

1. Bertentangan dengan kewajiban hukum si pelaku;
2. Bertentangan dengan hak subjektif orang lain;
3. Bertentangan dengan kesusilaan;
4. Bertentangan dengan kepatutan, ketelitian dan kehati-hatian.

Oleh karena itu, perbuatan menghuni rumah kosong tersebut dapat dikatakan sebagai penghunian rumah dengan cara bukan sewa menyewa dan harus dilakukan dengan izin pemilik rumah dengan perjanjian tertulis.  Adapun jika pemilik rumah merasa terganggu dan dirugikan akan hal tersebut, maka pemilik rumah dapat menuntut secara pidana serta mengajukan gugatan ke pengadilan atas perbuatan penghunian rumah tanpa izin dengan dasar PMH. 

Contoh Kasus

Sebagai contoh kasus rumah kosong dapat kita lihat dalam Putusan PN Sidoarjo No. 526/Pid.N/2011/PN.Sda, terdakwa telah terbukti secara sah dan menyakinkan bersalah melakukan tindak pidana yaitu tidak segera pergi dari rumah, atas permintaan orang yang berhak atau pemilik rumah.

Dalam kurun waktu tertentu, terdakwa sudah menempati rumah bukan milik terdakwa tanpa sewa. Sebelumnya pemilik rumah sudah melakukan beberapa kali somasi agar terdakwa segera pergi dari rumah itu, tetapi terdakwa tetap tidak menghiraukan somasi tersebut. Karena perbuatan terdakwa, akhirnya majelis hakim menjatuhkan hukuman penjara selama 3 (tiga) bulan, tetapi pidana tersebut tidak perlu dijalani kecuali di kemudian hari ada putusan hakim yang telah berkekuatan hukum tetap karena terdakwa melakukan tindak pidana lain sebelum masa percobaan selama 6 (enam) bulan.

Demikian jawaban dari kami tentang hukumnya menempati rumah kosong tanpa izin pemiliknya, semoga bermanfaat.