Dijawab tanggal 2024-07-10 09:50:08+07

Terima Kasih telah bertanya kepada Tim JPN Kejaksaan Negeri Boyolali.  Sehubungan dengan Pertanyaan dari Pemohon, bersama ini kami sampaikan penjelasan atau tanggapan atas permohonan dimaksud.

Bahwa terkait dengan pertanyaan dari Anda kiranya dapat kami jelaskan terlebih dahulu, bahwa melihat fakta hukum yang telah dijelaskan tersebut maka hubungan perjanjian antara Anda dengan Developer adalah perjanjian jual beli. Obyeknya yaitu tanah beserta dengan bangunan (rumah) di atasnya. Perjanjian jual beli adalah suatu perjanjian dimana pihak yang satu menyanggupi akan menyerahkan hak milik akan sesuatu barang, sedangkan pihak lainnya menyanggupi akan membayar sejumlah uang sebagai harganya. Pihak penjual atau Developer memiliki dua kewajiban pokok, yaitu menyerahkan barang serta menjamin pihak pembeli (dalam hal ini Anda) dapat memiliki barang tersebut dengan tentram dan bertanggung jawab terhadap apabila ditemukan cacat-cacat yang tersembunyi. Sedangkan Anda sebagai pembeli berkewajiban untuk membayar harga pada waktu dan tempat yang telah ditentukan.

Untuk terjadinya perjanjian ini cukup kedua belah pihak mencapai persetujuan tentang barang dan harganya,sehingga perjanjian jual beli dapat dilakukan secara lisan. Adanya akta jual beli yang Anda miliki selaku sebagai pihak pembeli di notaris, berperan penting sebagai bukti kepemilikan jika terjadi adanya perselisihan. Menurut Pasal 1388 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer) mengatakan bahwa, “Semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.” Persetujuan-persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup untuk itu. Persetujuan-persetujuan tersebut harus dilakukan dengan itikad baik. Berdasarkan ketentuan di atas, maka dapat diuruaikan beberapa hal yaitu:

1. Segala hal yang diperjanjikan antara Anda selaku pihak pembeli dengan Developer berlaku sebagai undang-undang.
2. Segala hal yang sudah diperjanjikan tidak dapat ditarik kembali, kecuali atas persetujuan kedua belah pihak yaitu pihak penjual dan pihak pembeli atau karena alasan-alasan yang telah ditentukan undang-undang.
3. Segala hal yang sudah diperjanjikan harus dilakukan dengan itikad baik.

Namun, dikarenakan pihak Developer belum memenuhi kewajibannya (setelah batas waktu yang telah ditentukan pada akhir Januari 2024), antara lain yaitu:

1. Menyerahkan rumah lengkap layak huni berserta dengan sertipikat tanah yang sudah selesai (termasuk listrik, air, dan pembersihan lingkungan) dengan luas tanah 105m2 dan luas bangunan 80m2;
2. Menyerahkan sertipikat

Maka, Developer dapat dianggap melakukan wanprestasi. Wanprestasi adalah keadaan dimana salah satu pihak dalam perjanjian, tidak memenuhi kewajibannya. Bentuk-bentuk wanprestasi antara lain yaitu:

1. Tidak melakukan sama sekali hal yang diperjanjikan;
2. Melakukan tetapi tidak sesuai dengan yang diperjanjikan;
3. Melakukan tetapi tidak tepat waktu.

Melihat keadaan diatas, maka bentuk wanprestasi yang dilakukan oleh Developer dalam permasalahan ini ialah bentuk wanprestasi yang ke-2, yaitu melakukan tetapi tidak sesuai dengan yang diperjanjikan. Terjadinya wanprestasi dalam suatu perjanjian membawa konsekuensi bagi pihak yang melakukannya. Dikarenakan Anda dalam permasalahan ini merupakan pihak yang dirugikan akibat pihak Developer sebagai pelaku usaha melakukan wanprestasi yang telah disepakati sebelumnya, maka akibat hukumnya Anda dapat menuntut tanggungjawab kepada pihak Developer. Tuntutan wanprestasi dapat berupa pembatalan perjanjian, pemenuhan perjanjian, pembayaran ganti rugi, pembatalan perjanjian dengan ganti rugi, pemenuhan perjanjian dengan ganti rugi. 

Oleh karena itu, apabila salah satu pihak melakukan wanprestasi maka upaya penyelesaian pertama kali yang dapat dilakukan oleh para pihak yaitu dengan cara musyawarah untuk mencapai kesepakatan. Pihak Developer dengan Anda mengadakan musyawarah untuk mencari jalan keluar yang bertujuan untuk menyelesaikan permasalahan yang muncul dari perjanjian yang telah mereka sepakati, sehingga perjanjian dapat terlaksana sesuai dengan apa yang diperjanjikan. Melalui musyawarah para pihak dapat membicarakan kembali perjanjian yang telah mereka sepakati dengan harapan  permasalahan segera terselesaikan serta tidak ada pihak yang dirugikan. Jika dalam upaya musyawarah tidak membuahkan hasil maka Anda dapat mengirimkan somasi (surat peringatan) ke Developer, untuk memenuhi kewajibannya dalam jangka waktu yang ditentukan oleh pihak Anda. Namun diharapkan pemasalahan ini dapat diselesaikan melalui musyawarah, sehingga dapat memudahkan para pihak untuk mencari jalan keluar permasalahan dan dapat melanjutkan kembali perjanjian yang telah disepakati secara damai.