Dijawab tanggal 2024-08-08 08:11:58+07

Halo Inggha,

1. Bahwa surat perjanjian ganti hak waris tersebut sah, namun tidak dapat dijadikan dasar untuk balik nama sertifikat. Sah karena telah memenuhi unsur syarat sahnya sebuah perjanjian, sebagaimana tercantum dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yaitu sepakat, cakap, hal tertentu dan sebab yang diperbolehkan. Tidak dapat dijadikan dasar untuk balik nama, karena tidak sesuai dengan peraturan yang terdapat dalam Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (PP 24/1997), yaitu harus dengan Akta Pembagian Waris atau Akta Pembagian Hak Bersama (APHB) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), sebagaimana disebutkan dalam Pasal 42 ayat (4) PP 24/1997: “Jika penerima warisan lebih dari satu orang, dan waktu peralihan hak tersebut didaftarkan disertai dengan akta pembagian waris yang memuat keterangan bahwa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun tertentu jatuh kepada seorang penerima warisan tertentu, pendaftaran peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun itu, dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan, berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian ahli waris tersebut.”. 
2. Ketika terjadi permasalahan tersebut, maka ada beberapa upaya hukum yang dapat saudara lakukan, antara lain: 

• Menyarankan kepada Saudara Inggha Membuat Surat Kematian dan Surat Keterangan Waris atas nama almarhumah nenek dan anak yang sudah meninggal. Konsepnya, setiap adanya peristiwa kematian, yang harus dilakukan adalah membuat Surat Kematian dan Surat Keterangan Waris. Surat itulah yang menjadi rujukan untuk dilakukan balik nama ke ahli waris, termasuk ke anak-anak yang mengantikan kedudukan mewaris orang tuanya. 
• Membayar pajak perolehan hak atas tanah karena pewarisan (BPHTB Waris) dan PBB tahun berjalan dengan cara mengajukan/mengisi formulir permohonan BPHTB waris/taksiran harga tanah di Dispenda setempat. Dispenda akan memberikan taksiran harga beserta perhitungan nominal pajak yang harus dibayarkan. Saudara X dapat mengerjakannya sendiri atau meminta bantuan Notaris-PPAT setempat.
• Membalik nama sertifikat ke seluruh ahli waris dengan cara membeli map khusus untuk itu, di koperasi kantor BPN, kemudian mengisi formulir permohonan balik nama sertifikat karena pewarisan yang terdapat di map tersebut, dengan lampiran: fotokopi surat kematian, fotokopi surat keterangan waris, fotokopi KTP ahli waris, bukti setor BPHTB, bukti setor PBB tahun terbaru dan membayar PNBP balik nama waris. Proses ini, biasanya memakan waktu hingga tiga bulan. Saudara Inggha dapat mengerjakannya sendiri atau meminta bantuan Notaris-PPAT setempat. 

Setelah sertifikat sudah terdaftar atas nama semua ahli waris, tahapan berikutnya yaitu membayar PPh atas peralihan nama dari beberapa ahli waris menjadi ke salah satu ahli waris serta membayar BPHTB atas bagian perolehannya, membuat Akta Pembagian Hak Bersama di PPAT setempat, serta melaksanakan balik nama ke hanya atas nama ibu Saudara.