Dijawab tanggal 2024-03-20 12:26:12+07

Terima kasih atas kepercayaannya kepada layanan halo JPN. Adapun jawaban Kami atas pertanyaan Saudara adalah sebagai berikut :

Dalam Peraturan Pemerintah Pengganti Undang – Undang Republik Indonesia Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja (selanjutnya disebut Perpu 2/2022), yang mana telah merubah beberapa pasal dari Undang-undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (selanjutnya disebut UU 28/2022) pada Pasal 1 ayat (1) yang berbunyi “Bangunan Gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/ atau air, yang berfungsi sebagai tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun kegiatan khusus.” Bangunan Gedung/rumah dapat berupa bangunan yang berdiri di atas tanah maupun bangunan yang didirikan di atas air.

Berdasarkan peraturan tersebut dapat dipahami bahwa dimungkinkan adanya bangunan yang berdiri di atas air dengan syarat harus memenuhi persyaratan untuk mendirikan bangunan sebagaimana yang tercantum dalam Pasal 7 UU 28/2002, bahwa setiap Bangunan Gedung harus memenuhi standar teknis Bangunan Gedung sesuai dengan fungsi dan klasifikasi Bangunan Gedung, Penggunaan ruang atas tanah dan/atau bawah tanah dan/atau air untuk Bangunan Gedung harus dilakukan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Dalam Pasal 40 UU 28/2002 disebutkan bahwa Dalam Penyelenggaraan Bangunan Gedung, Pemilik Bangunan Gedung mempunyai kewajiban: 

1. menyediakan rencana teknis Bangunan Gedung yang memenuhi standar teknis Bangunan Gedung yang ditetapkan sesuai dengan fungsinya; 
2. memiliki Persetujuan Bangunan Gedung; 
3. melaksanakan pembangunan Bangunan Gedung sesuai dengan rencana teknis; 
4. mendapat pengesahan dari Pemerintah Pusat atas perubahan rencana teknis Bangunan Gedung yang terjadi pada tahap pelaksanaan bangunan; dan 
5. menggunakan penyedia jasa perencana, pelaksana, pengawas, dan Pengkaji Teknis yang memenuhi syarat sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan untuk melaksanakan pekerjaan terkait Bangunan Gedung. 

Bahwa berdasarkan ketentuan dalam pasal 7 dan Pasal 40 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 untuk mendirikan suatu bangunan harus memenuhi standar teknis Bangunan Gedung yang ditetapkan sesuai dengan fungsinya dan memiliki Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) adalah perizinan yang diberikan kepada Pemilik Bangunan Gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mngurangi dan/atau merawat Bangunan Gedung sesuai dengan standar teknis Bangunan Gedung. 

Menganai standar teknis Bangunan Gedung dan ketentuan mengenai pendirian bangunan diatur dalam Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang – Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (selanjutnya disebut PP 16/2021). Dalam PP 16/2021 tersebut diatur mengenai pendirian bangunan di atas air yang mana harus disesuaikan dengan standar perencanaan dan perancangan bangunan serta dalam pendiriannya bangunan tersebut harus mempunyai fungsi yang terdiri dari fungsi hunian, keagamaan, fungsi usaha, fungsi sosial, budaya dan fungsi khusus. Dalam Pasal 51 ayat (5) PP/16 2021 secara khusus mengatur terkait Bangunan Gedung yang dibangun di dalam dan/atau di atas permukaan air harus memenuhi ketentuan :  

1. RTRL, rencana tata ruang wilayah, RDTR dan/atau RTBL; 
2. tidak mengganggu keseimbangan lingkungan, dan fungsi lindung kawasan; 
3. tidak menimbulkan perubahan arus air yang dapat merusak lingkungan; 
4. tidak menimbulkan pencemaran; 
5. telah mempertimbangkan keandalan Bangunan Gedung sesuai fungsi dan klasifikasi Bangunan Gedung; dan 
6. mendapatkan persetujuan dari pihak terkait. 

Selanjutnya dalam Pasal 51 ayat (8) menyebutkan PBG untuk Bangunan Gedung sebagaimana dimaksud pada ayat (3), ayat (4), ayat (5), ayat (6) dan ayat (7) harus mendapat pertimbangan teknis TPA dan dalam Pasal 51 ayat (9) disebutkan dalam hal belum mendapat RTRL, rencana tata ruang wilayah, RDTR, dan/atau RTBL sebagimana dimaksud pada ayat (3) huruf a, ayat (5) huruf a, ayat (6) huruf a dan ayat (7) huruf a, penetapan peruntukan lokasi harus memperoleh persetujuan kepala daerah atas pertimbangan TPA. 

Bila melihat ketentuan pada PP 16/2021 dalam mendirikan suatu bangunan di atas air yang harus dipenuhi salah satunya adalah Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). Dalam hal Bangunan Gedung telah di bangun PP 16/2021 menjelaskan penerbitan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) proses penerbitannya bersamaan dengan penerbitan Sertifikat Laik Fungsi (SLF). Sertifikat Laik Fungsi (SLF) adalah sertifikat yang dikeluarkan dari Pemerintah Daerah kepada pemilik sebuah bangunan gedung atau perwakilannya untuk menyatakan kelaikan fungsi Bangunan Gedung sebelum dapat dimanfaatkan. Setelah Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dan Sertifikat Laik Fungsi (SLF) berhasil diterbitkan sebagaimana dalam ketentuan PP 16/2021 maka terhadap Bangunan Gedung terebut dapat diterbitkan Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung (SBKBG). Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung (SBKBG) adalah surat tanda bukti hak atas status kepemilikan Bangunan Gedung. 

Berdasarkam uraian-uraian diatas, maka dapat dapat dikatakan bahwa baik UU 28/2002 maupun PP 16/2021 mengatur persyaratan serta perizinan Bangunan Gedung yang didirikan di atas air, yang mana Bangunan Gedung yang dibangun diatas air harus memenuhi ketentuan dalam Pasal 51 ayat (5) PP 16/2021 serta dalam pembangunan sebuah Bangunan Gedung terdapat sejumlah dokumen yang harus dipenuhi sebagai syarat administrasi perizinan seperti Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dan Sertifikat Laik Fungsi (SLF) yang mana dokumen tersebut dibutuhkan untuk membuat Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung (SBKBG) yang menjadi tanda bukti hak atas status kepemilikan Bangunan Gedung tersebut. 

Menjawab pertanyaan anda, maka dapat disimpulkan bahwa rumah/Bangunan Gedung yang didirkan di atas air dapat dikatakan sebagai hak milik pribadi apabila rumah/Bangunan Gedung tersebut pembangunannya telah memenuhi ketentuan dalam Pasal 51 ayat (5)
PP 16/2021 serta telah memenuhi syarat administrasi perizinan sebagaimana diatur dalam UU 28/2002 dan PP 16/2021 seperti Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), Sertifikat Laik Fungsi (SLF) dan Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung (SBKBG). 

Demikian kami sampaikan apabila Saudara masih memiliki pertanyaan lain yang ingin disampaikan, Saudara dapat berkonsultasi secara langsung ke Pos Pelayanan Hukum Kami yang berada di Kantor Pengacara Negara pada Kejaksaan Negeri Balikpapan.