Dijawab tanggal 2024-03-27 12:27:14+07

Halo Tiyut Meifida,
Terimakasih atas kepercayaan Saudara kepada layanan halo JPN. Adapun jawaban Kami atas pertanyaan Saudara adalah sebagai berikut:
 
Penolakan Pembuatan Akta Jual Beli

Sebelum menjawab inti pertanyaan Anda, kami mengasumsikan bahwa proses jual beli rumah yang Anda lakukan telah sampai pada proses akan menandatangani akta jual beli. Namun, Anda ingin membatalkannya dan meminta pengembalian uang panjar atau down payment (“DP”) yang sudah dibayarkan.

Pada dasarnya peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yaitu akta jual beli.
Adapun PPAT menolak untuk membuat akta jual beli dengan memberitahukan secara tertulis kepada pihak yang bersangkutan disertai alasannya, jika:

1. mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun, kepadanya tidak disampaikan sertifikat asli hak yang bersangkutan atau sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan;
2. mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak disampaikan:
3. surat bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (1) atau surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (2); dan
4. surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum besertifikat dari Kantor Pertanahan, atau untuk tanah yang terletak di daerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan; atau
5. salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau salah satu saksi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38 tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian;
6. salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak;
7. untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh izin pejabat atau instansi yang berwenang, apabila izin tersebut diperlukan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku;
8. objek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam sengketa mengenai data fisik dan atau data yuridisnya; atau
9. tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar larangan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan.

Dengan demikian, PPAT bertanggung jawab sebagai pelaksana pendaftaran tanah. Akta PPAT wajib dibuat sedemikian rupa sehingga dapat dijadikan dasar yang kuat untuk pendaftaran pemindahan hak dan pembebanan hak yang bersangkutan. Oleh karena itu, PPAT bertanggung jawab untuk memeriksa syarat-syarat sahnya perbuatan hukum, antara lain mencocokkan data dalam sertifikat dengan daftar-daftar di Kantor Pertanahan.

Pembuatan akta jual beli tersebut dihadiri oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan dan disaksikan oleh minimal 2 orang saksi yang memenuhi syarat.

Dengan demikian, sebelum Anda menandatangani akta jual beli, apabila benar pihak penjual bukanlah pemilik rumah alias bukan pihak yang berwenang melakukan perbuatan hukum, Anda dapat menyampaikannya pada PPAT agar menolak pembuatan akta jual beli. Lalu, apakah dengan batalnya jual beli, Anda berhak mendapatkan pengembalian DP?

Hal ini telah ditegaskan secara eksplisit dalam Pasal 1464 KUH Perdata:

Jika pembelian dilakukan dengan memberi uang panjar, maka salah satu pihak tak dapat membatalkan pembelian itu dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya.

Meski dalam ketentuan disebutkan pengembalian uang panjar atau DP tidak dapat dilakukan, kami berpendapat karena Anda merasa dibohongi atau ditipu oleh penjual yang menyatakan rumah itu miliknya, maka ini berkaitan dengan tidak dipenuhinya syarat sahnya perjanjian.

Apabila kesepakatan para pihak diperoleh dari penipuan, maka syarat perjanjian kesepakatan para pihak tidaklah terpenuhi. Akibatnya, perjanjian dapat dibatalkan. Selain itu, mengingat pula bunyi Pasal 1471 KUH Perdata:

Jual beli atas barang orang lain adalah batal dan dapat memberikan dasar kepada pembeli untuk menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga, jika ia tidak mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain.

Sehingga, selain perjanjian jual beli rumah dapat Anda batalkan, Anda dapat meminta penggantian biaya, kerugian dan bunga, apabila Anda sedari awal tidak mengetahui bahwa rumah yang dijual ternyata bukan milik penjual.

Jadi, apakah DP akan dikembalikan? Anda tidak dapat meminta pengembalian DP yang telah Anda bayarkan, tetapi Anda dapat menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga atas jual beli yang batal tersebut kepada pihak penjual.

Demikian Kami sampaikan, apabila Saudara masih memiliki pertanyaan yang ingin disampaikan, Saudara dapat berkonsultasi secara langsung ke Pos Pelayanan Hukum Kami yang berada di Kantor Pengacara Negara pada Kejaksaan Negeri Barito Kuala secara gratis