Dijawab tanggal 2024-01-24 14:42:59+07

Jual Beli Tanah

Berdasarkan pertanyaan Anda, kami berasumsi bahwa antara para pihak belum menandatangani Akta Jual beli (“AJB”) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”), dan tanah yang menjadi objek jual beli merupakan sebagian tanah dari keseluruhan tanah yang dimiliki oleh penjual di dalam satu sertifikat atau biasa disebut sebagai “tanah induk”.

Pada dasarnya, membeli sebidang tanah di dalam tanah induk tidaklah rumit. Dalam praktiknya, para pihak akan terlebih dahulu membuat kesepakatan pendahuluan, misalnya melalui suatu Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”).

Dikutip dari artikel Perjanjian Pengikatan Jual Beli sebagai Alat Bukti, PPJB adalah suatu perjanjian yang dibuat oleh calon penjual dan calon pembeli suatu tanah/bangunan sebagai pengikatan awal sebelum para pihak membuat AJB.

Ketika menjual sebagian tanah dari tanah induk, penjual akan memecah tanah induk. Kemudian, setelah dipecah dan diterbitkan sertifikat tanahnya sendiri, tanah pecahan tersebut akan dijual kepada pihak pembeli melalui AJB di hadapan PPAT.

Masih bersumber dari artikel yang sama, biasanya PPJB dibuat karena ada syarat-syarat atau keadaan-keadaan yang harus dilaksanakan terlebih dahulu sebelum melakukan AJB.

Dasar hukum AJB sebagai bukti peralihan hak atas tanah merujuk pada Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”), yang menerangkan bahwa peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan, salah satunya, melalui jual beli, hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta PPAT.

Berdasarkan pertanyaan Anda, karena belum dibuat AJB, maka belum ada peralihan hak atas tanah dari penjual kepada pembeli, sehingga pemilik atau pemegang hak atas tanah yang Anda maksud adalah penjual.

Merujuk bunyi Pasal 42 Permenag/Kepala BPN 3/1997 : 

1. ……..dst
2. Apabila terjadi penggabungan, pemisahan atau pemecahan bidang-bidang tanah yang telah terdaftar, maka dilakukan penetapan batas dan pengukuran Kembali.
3. Untuk bidang-bidang tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dibuatkan gambar ukur baru dan dilakukan perubahan pada peta pendaftaran.

Mengenai jangka waktu proses pemecahan sertifikat ini tidak dapat dipastikan, sebab pemeriksaan atas dokumen dan pengukuran data fisik tanah memerlukan waktu dan berikut proses-proses selanjutnya. 

Terimakasih saya ucapkan atas kepercayaan Bapak/Ibu pada Kejaksaan dalam penggunaan Halo JPN. Namun demikian apabila Bapak/Ibu ingin konsultasi mengenai permasalahan Bapak/Ibu yang lebih rinci, maka Bapak/Ibu bisa menanyakan dan datang langsung ke Kejaksaaan setempat, pada Pelayanan Hukum Gratis di Bidang Perdata dan Tata Usaha Negara.