Dijawab tanggal 2024-04-16 14:26:19+07

Sebelum menjawab pertanyaan saudara/i tersebut, akan kami jelaskan terlebih dahulu bahwa proses lelang akan menimbulkan akibat hukum yaitu peralihan hak obyek lelang dari penjual kepada pemenang lelang. Peralihan hak atas tanah melalui lelang merupakan perbuatan hukum yang sah sepanjang memenuhi syarat yang telah ditentukan dalam peraturan perundang- undangan. Ketentuan Pasal 10 ayat (2) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan menyatakan bahwa “Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.” Kemudian ketentuan Pasal 14 ayat (3) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 menyatakan bahwa “Sertifikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse acte hypotheek sepanjang mengenai hak atas tanah.”

Pembeli objek lelang berupa tanah, termasuk bangunan yang berdiri di atasnya adalah pihak yang melakukan pembelian melalui pelelangan umum yang dikualifikasikan sebagai pembeli yang beritikad baik yang perlu dilindungi secara hukum berdasarkan Pasal 1338 KUH Perdata. Mengenai pengertian pembeli beritikad baik sebagaimana tercantum dalam kesepakatan Kamar Perdata tanggal 9 Oktober 2014 pada huruf a, yang disempurnakan pada Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016  sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan angka 4, disebutkan sebagai berikut:

Kriteria pembeli yang beritikad baik yang perlu dilindungi berdasarkan Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata adalah sebagai berikut:

      1. Melakukan jual beli atas objek tanah tersebut dengan tata cara/prosedur dan dokumen yang sah sebagaimana telah ditentukan peraturan perundang-undangan yaitu:

• Pembelian tanah melalui pelelangan umum atau:
• Pembelian tanah dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 atau;
• Pembelian terhadap tanah milik adat / yang belum terdaftar yang dilaksanakan menurut ketentuan hukum adat yaitu:
  - dilakukan secara tunai dan terang (di hadapan/diketahui Kepala Desa/Lurah setempat).
  - didahului dengan penelitian mengenai status tanah objek jual beli dan berdasarkan penelitian tersebut menunjukkan bahwa tanah objek jual beli adalah milik penjual.
  - pembelian dilakukan dengan harga yang layak
  
  2. Melakukan kehati-hatian dengan meneliti hal-hal berkaitan dengan objek tanah yang diperjanjikan antara lain:
   
• Penjual adalah orang yang berhak/memiliki hak atas tanah yang menjadi objek jual beli, sesuai dengan bukti kepemilikannya, atau;
• Tanah/objek yang diperjualbelikan tersebut tidak dalam status disita, atau;
• Tanah objek yang diperjualbelikan tidak dalam status jaminan/hak tanggungan, atau;
• Terhadap tanah yang bersertifikat, telah memperoleh keterangan dari BPN dan riwayat hubungan hukum antara tanah tersebut dengan pemegang sertifikat.

Pasca pelaksanaan lelang, pembeli lelang akan menerima Kutipan Risalah Lelang dari KPKNL sebagai Akta Jual Beli, dan dapat diberikan pula Grosse Risalah Lelang sesuai kebutuhan, hal ini ditegaskan di dalam Pasal 93 ayat (2) huruf a PMK No. 213/PMK.06/2020. Akta tersebut menjadi dasar bagi pembeli untuk membuktikan kepada pihak manapun tentang adanya peralihan hak dari pemilik tanah dan/bangunan kepada pembeli lelang.

Dalam proses untuk memperoleh haknya terhadap kepemilikan tanah dan/bangunan yang telah dimenangkan oleh pemenang lelang, tak selalu berjalan dengan lancar. Dalam beberapa peristiwa ditemukan permasalahan dimana objek lelang masih dikuasai oleh pemilik tanah /bangunan sebelumnya atau pihak lain yang mengklaim memiliki hak untuk menggunakan/memanfaatkan tanah/bangunan tersebut. Sehubungan dengan pengosongan tanah dan/atau rumah yang telah beralih hak kepemilikannya dari pemilik tanah dan/atau rumah kepada pihak pembeli lelang, maka secara hukum pembeli lelang dapat mengajukan suatu upaya pengosongan melalui jalur pengadilan dengan menggunakan Grosse Risalah Lelang yang berirah-irah “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”. Mekanisme tersebut diantaranya tercantum dalam ketentuan Pasal 200 ayat (11) Herzien Inlandsch Reglement, yang menyatakan:

“Jika orang yang barangnya dijual itu, enggan meninggalkan barang yang tetap itu, maka ketua pengadilan negeri membuat satu surat perintah kepada orang yang berkuasa menjalankan surat jurusita, supaya dengan bantuan panitera pengadilan negeri, jika perlu dengan pertolongan polisi, barang yang tetap itu ditinggalkan dan dikosongkan oleh orang, yang dijual barangnya itu, serta oleh kaum keluarganya.”

Selanjutnya, khusus untuk pelelangan hak tanggungan oleh pembeli lelang dapat mengajukan permohonan eksekusi pengosongan kepada ketua Pengadilan Negeri tanpa mengajukan gugatan dengan menyampaikan Grosse Risalah Lelang. Hal ini ditegaskan di dalam Surat Edaran Mahkamah Agung No. 4 Tahun 2014 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2013 sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan, yaitu:

“Terhadap pelelangan hak tanggungan oleh kreditur sendiri melalui kantor lelang, apabila terlelang tidak mau mengosongkan obyek lelang, eksekusi pengosongan dapat langsung diajukan kepada Ketua Pengadilan Negeri tanpa melalui gugatan.” 

Risalah Lelang sebagai akta otentik menjamin kepastian hukum terhadap hak sempurna yang melekat pada pembeli lelang. Sepanjang gugatan yang diajukan dapat membuktikan ketidakbenaran mengenai isi dari Risalah Lelang, maka Risalah Lelang dapat dibatalkan. 

Apabila terdapat kasus mengenai penyangkalan terhadap Risalah Lelang, maka seharusnya apa yang disangkalkan harus dapat dibuktikan, apakah terdapat hal-hal yang tidak sesuai dengan prosedur yang ditentukan dalam ketentuan peraturan perundang-undangan, termasuk juga harus dapat membuktikan terdapat pelanggaran terhadap aspek lahiriah, aspek formil, maupun aspek materiil dari Risalah Lelang. Beban pembuktian mengenai apa yang disangkalkan tersebut, dibebankan kepada pihak yang menyangkal. Apabila pihak yang menyangkal tidak mampu membuktikan ketidakbenaran tersebut, maka Risalah Lelang tersebut secara berharga harus diterima oleh siapapun.  Sehingga, Pembeli Lelang apabila mendapatkan keberatan dari pemilik tanah atau bangunan sebelumnya atau pihak lain yang mengklaim memiliki hak untuk menggunakan/memanfaatkan tanah atau bangunan tersebut atau bahkan hingga digugat dalam Perkara Perdata, sepanjang Pembeli Lelang mengetahui dengan benar keadaan objek lelang yang akan dibelinya maka Risalah Lelang telah dapat menjadi alat bukti yang memiliki kekuatan sempurna.

Berkaitan dengan pertanyaan saudara/i, apakah saya memiliki kewajiban untuk membayar kerugian pada penyewa, padahal saya adalah pembeli yang beritikad baik? Berdasarkan penjelasan yang telah dipaparkan diatas, maka saudara/i tidak memiliki kewajiban untuk membayar kerugian dari penyewa yang menyewa objek tersebut, karena sewa menyewa tersebut berlaku untuk pihak penyewa dan orang yang menyewakan objek tersebut (bersifat privat). Ketentuan mengenai sewa-menyewa diatur dalam Pasal 1548 KUH Perdata “bahwa pihak yang mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari sesuatu barang, yang dalam hal ini adalah berupa sebuah tanah dan/atau bangunan, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran sesuatu harga disanggupi pembayarannya”. Selain itu perjanjian sewa menyewa antara pihak penyewa dan orang yang menyewakan objek tersebut menjadi undang-undang bagi masing-masing pihak yang bersepakat dan bersifat limitative sehingga hanya mengikat para pihak yang bersepakat dalam perjanjian (pacta sunt servanda). 

Terkait kewajiban untuk membayar kerugian pada penyewa, Saudara/i selaku pemenang lelang merupakan pembeli yang beritikad baik sebagaimana penjelasan kami diatas yakni perolehan lelang atas obyek tersebut tetap sah selama prosesnya sesuai tata cara proses lelang yang benar dan tidak bertentangan dengan ketentuan hukum yang berlaku, sehingga menurut hemat kami Saudara/i tidak memiliki kewajiban untuk membayar kerugian dari penyewa yang menyewa objek yang telah dilelang tersebut, karena sepatutnya apabila penyewa yang menyewa objek yang telah dilelang tersebut merasa keberatan dan berniat untuk meminta ganti rugi maka seharusnya hal tersebut dimintakan kepada orang yang menyewakan objek tersebut. 

Terakhir saudara/i selaku pemenang lelang apabila dalam proses untuk memperoleh hak atas kepemilikan tanah dan/bangunan yang telah dimenangkan tersebut dihalang-halangi oleh pihak ketiga, maka saudara/i dapat mengajukan permohonan eksekusi kepada Pengadilan negeri setempat.

Demikian jawaban yang dapat diberikan, semoga bermanfaat dan terimakasih.