Dijawab tanggal 2024-01-19 16:20:33+07

Pembahasan ini akan kami mulai dengan menjawab pertanyaan apakah hak pakai sama dengan HGB? Untuk menjawab hal tersebut terlebih dahulu kami akan membahas satu persatu mengenai apa itu hak guna bangunan (“HGB”) dan hak pakai.Secara sederhana, HGB adalah hak atas tanah yang memberi kewenangan untuk membangun sesuatu di atasnya. Adapun, dalam UUPA, pengertian HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri.Lalu, berapa lama jangka waktu hak guna bangunan? Jangka waktu HGB di atas tanah negara dan tanah hak pengelolaan adalah maksimal 30 tahun, diperpanjang paling lama 20 tahun dan diperbaharui untuk jangka waktu maksimal 30 tahun. Setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaruan berakhir, tanah HGB kembali menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah hak pengelolaan. Adapun HGB di atas tanah hak milik diberikan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperbarui dengan akta pemberian HGB di atas hak milik. Selanjutnya, yang dapat mempunyai HGB adalah warga negara Indonesia maupun badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. HGB dapat beralih dan dapat dialihkan kepada pihak lain serta dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan UU PA. Di dalam hak pakai, penggunaan tanahnya tidak dapat diberikan hak milik, hak guna usaha, ataupun HGB. Hak pakai diberikan secara cuma-cuma dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun. Namun, pemberian hak pakai ini tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan. Lalu, siapa yang dapat mempunyai hak pakai? Di dalam PP 18/2021 ditentukan bahwa hak pakai terdiri atas:

1. Hak pakai dengan jangka waktu yang diberikan kepada:
2. warga negara Indonesia;
3. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
4. badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia;
5. badan keagamaan dan sosial; dan
6. orang asing.

1. Hak pakai selama dipergunakan yang diberikan kepada:
2. instansi pemerintah pusat;
3. pemerintah daerah;
4. pemerintah desa; dan
5. perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional.

Tanah yang dapat diberikan hak pakai dengan jangka waktu adalah tanah negara, tanah hak milik, dan tanah pengelolaan. Sementara, tanah hak pakai selama dipergunakan adalah untuk tanah negara dan tanah hak pengelolaan. Sepanjang mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh negara, maka hak pakai hanya dapat dialihkan kepada pihak lain dengan izin pejabat yang berwenang. Selain itu, hak pakai atas tanah milik hanya dapat dialihkan kepada pihak lain, jika hal itu dimungkinkan dalam perjanjian yang bersangkutan. Adapun jangka waktu hak pakai di atas tanah negara dan tanah hak pengelolaan adalah paling lama 30 tahun diperpanjang untuk jangka waktu 20 tahun dan diperbarui untuk jangka waktu maksimal 30 tahun. Sedangkan, hak pakai di atas tanah hak milik jangka waktunya paling lama 30 tahun dan dapat diperbarui dengan akta pemberian hak atas tanah hak milik. Khusus untuk hak pakai selama dipergunakan diberikan untuk waktu yang tidak ditentukan selama dipergunakan dan dimanfaatkan.

Hak-hak dari pemegang hak pakai adalah:

1. menggunakan dan memanfaatkan tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberiannya;
2. memanfaatkan sumber daya air dan sumber daya alam lainnya di atas tanah yang diberikan dengan hak pakai sepanjang untuk mendukung usaha sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan; dan/atau
3. melakukan perbuatan hukum yang bermaksud melepaskan, mengalihkan, dan mengubah penggunaannya serta membebankan dengan hak tanggungan.

Adapun hapusnya hak pakai sama dengan ketentuan mengenai hapusnya hak guna bangunan. Hal ini dapat Anda simak dalam ketentuan Pasal 61 PP 18/2021.

Sebagai informasi, tanah berstatus hak pakai dengan jangka waktu dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan, serta dapat beralih, dialihkan kepada pihak lain, atau diubah haknya. Namun hal ini tidak berlaku pada hak pakai selama dipergunakan. 

Dengan demikian, menjawab pertanyaan Anda mana yang lebih menguntungkan dimiliki oleh perseroan dari segi cakupan kegiatan usaha HGB atau hak pakai; adalah tergantung perseroan yang Anda maksud berbadan hukum dan berkedudukan di Indonesia atau tidak, serta tergantung juga pada cakupan usaha yang dijalankan.

Dalam hal perseroan adalah badan hukum asing, maka perseroan tersebut hanya dapat memiliki hak pakai atas tanah. Adapun, jika berbadan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, maka perseroan dapat memiliki HGB ataupun hak pakai.

Jika sama-sama untuk mendirikan bangunan, dalam hak pakai kewenangan dan kewajiban pemilik hak, serta peruntukan tanahnya berdasarkan pada perjanjian jika tanahnya adalah hak milik atau keputusan pejabat yang berwenang jika tanah adalah tanah negara atau hak pengelolaan. Namun, ketentuan ini tidak ditentukan dalam HGB.