Dijawab tanggal 2024-05-02 08:37:55+07

Walaikumsalam Wr. Wb. Berdasarkan pertanyaan yang kami terima, disimpulkan bahwa proses jual beli rumah yang Anda lakukan telah sampai pada proses akan menandatangani akta jual beli. Namun, Anda ingin membatalkannya dan meminta pengembalian uang panjar atau down payment (“DP”) yang sudah dibayarkan. Pada dasarnya peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yaitu akta jual beli.

PPAT bertanggung jawab sebagai pelaksana pendaftaran tanah. Akta PPAT wajib dibuat sedemikian rupa sehingga dapat dijadikan dasar yang kuat untuk pendaftaran pemindahan hak dan pembebanan hak yang bersangkutan. Oleh karena itu, PPAT bertanggung jawab untuk memeriksa syarat-syarat sahnya perbuatan hukum, antara lain mencocokkan data dalam sertifikat dengan daftar-daftar di Kantor Pertanahan. Pembuatan akta jual beli tersebut dihadiri oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan dan disaksikan oleh minimal 2 orang saksi yang memenuhi syarat.

Perlu diketahui Bersama bahwa dalam Pasal 1464 KUH Perdata menjelaskan :

Jika Pembelian dilakukan dengan memberi uang panjar, maka salah satu dari pihak tak dapat membatalkan pembelian itu dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya.

Untuk dapat mengurus dan mewakili pemegang obligasi, maka dibentuklah suatu lembaga perwaliamanatan. Wali amanat adalah pihak yang mewakili kepentingan pemegang efek bersifat utang dan/atau sukuk.

Meski dalam ketentuan disebutkan pengembalian uang panjar atau DP tidak dapat dilakukan, kami berpendapat karena Saudara merasa dibohongi atau ditipu oleh penjual yang menyatakan rumah itu miliknya, maka ini berkaitan dengan tidak dipenuhinya syarat sahnya perjanjian. Apabila kesepakatan para pihak diperoleh dari penipuan, maka syarat perjanjian kesepakatan para pihak tidaklah terpenuhi. Akibatnya, perjanjian dapat dibatalkan. Selain itu, mengingat pula bunyi Pasal 1471 KUH Perdata:

Jual beli atas barang orang lain adalah batal dan dapat memberikan dasar kepada pembeli untuk menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga, jika ia tidak mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain.

Menurut hemat kami, selain perjanjian jual beli rumah dapat saudara batalkan, Saudara dapat meminta penggantian biaya, kerugian dan bunga, apabila saudara sedari awal tidak mengetahui bahwa rumah yang dijual ternyata bukan milik penjual. Jadi, apakah DP akan dikembalikan atau tidak, Saudara tidak dapat meminta pengembalian DP yang telah saudara bayarkan, tetapi saudara dapat menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga atas jual beli yang batal tersebut kepada pihak penjual.

Sekian jawaban dari kami selaku JPN, terima kasih telah menggunakan layanan HaloJPN pada Kejaksaan Negeri Penajam Paser Utara.