Dijawab tanggal 2023-12-05 10:17:59+07

Halo Slamet,
Terimakasih atas kepercayaan Saudara kepada layanan halo JPN. Adapun jawaban Kami atas pertanyaan Saudara adalah sebagai berikut:

Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan

Sebelum menjawab pokok pertanyaan Anda, sebaiknya perlu dipahami terlebih dahulu apa yang dimaksud dengan hak pengelolaan (“HPL”) dan hak guna bangunan (“HGB”).

Pasal 1 angka 3 PP 18/2021 mendefinisikan HPL adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang HPL. Sehingga, singkatnya HPL merupakan hak yang diberikan oleh negara kepada subjek hukum untuk menguasai sebidang tanah.

Sedangkan, pengertian HGB dalam Pasal 35 ayat (1) UUPA adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Atau dengan kata lain, HGB merupakan hak yang diberikan kepada subjek hukum yang bukan merupakan pemilik dari sebidang tanah, untuk memanfaatkan tanah tersebut dengan cara mendirikan bangunan dan jangka waktu maksimal 30 tahun.

Terkait HGB di atas HPL, pada dasarnya di atas tanah HPL yang pemanfaatannya diserahkan kepada pihak ketiga baik sebagian atau seluruhnya, dapat diberikan Hak Guna Usaha, HGB, dan hak pakai. Bahkan, jangka waktu HGB di atas HPL dapat diperpanjang dan pembaruan hak apabila sudah digunakan dan/atau dimanfaatkan sesuai dengan tujuan.

Lalu, apakah jangka waktu HGB dapat diperpanjang kembali? Bisa, atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan, jangka waktu dapat HGB dapat diperpanjang maksimal 20 tahun.

Kemudian, timbul lagi pertanyaan apakah HGB yang sudah diperpanjang bisa diperpanjang kembali untuk kedua kalinya? Kami merujuk bunyi Pasal 37 ayat (1) PP 18/2021 sebagai berikut.

Hak guna bangunan di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun.

Lebih lanjut, Pasal 87 ayat (2) Permen ATR/BPN 18/2021 pun mengatur lebih khusus untuk HGB yang dibangun satuan rumah susun (apartemen) di atas HPL, maka jangka waktu pemberian, perpanjangan dan pembaruan dapat dilakukan sekaligus dengan jangka waktu akumulatif paling lama 80 tahun setelah memperoleh sertifikat laik fungsi.

Sehingga, HGB di atas HPL dapat diperpanjang kembali untuk kedua kalinya atau dengan kata lain dilakukan pembaruan hak untuk jangka waktu paling lama 30 tahun. Namun demikian, untuk bangunan apartemen pada HGB di atas HPL dapat dilakukan perpanjangan dan pembaruan hak sekaligus dengan jangka waktu akumulatif maksimal 80 tahun setelah mendapat sertifikat laik fungsi.

Selain itu, pemegang HGB yang akan melakukan perpanjangan maupun pembaruan hak perlu mendapatkan rekomendasi dari pemegang HPL. Pasal 13 ayat (2) PP 18/2021 menyebutkan setiap perbuatan hukum termasuk dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan terhadap hak atas tanah di atas HPL, memerlukan rekomendasi pemegang HPL dan dimuat dalam perjanjian pemanfaatan tanah.

Oleh karena itu, mengingat perpanjangan ataupun pembaruan hak merupakan perbuatan hukum terhadap hak atas tanah di atas HPL, maka pemohon wajib mendapatkan rekomendasi dari pemegang HPL terlebih dahulu.

Jangka Waktu HGB Berakhir, Bagaimana Nasib Apartemen?

Sejatinya, peraturan perundang-undangan tidak mengenal terminologi apartemen, melainkan rumah susun. Pasal 1 angka 1 UU 20/2011 UU 20/2011 memberikan pengertian rumah  susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.

Berdasarkan pengertian rumah susun tersebut, ada pembagian kepemilikan atas hak bersama dengan hak masing-masing pemilik atas satuan rumah susun (“sarusun”). Hak kepemilikan atas sarusun merupakan hak milik atas sarusun yang bersifat perseorangan yang terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, HGB, atau hak pakai di atas tanah negara, HGB atau hak pakai di atas tanah HPL diterbitkan SHM sarusun.

Kemudian, patut Anda ketahui Indonesia menganut asas pelekatan vertikal, yaitu bahwa benda, bangunan yang berada di atas atau di bawah suatu bidang tanah merupakan satu kesatuan dengan tanahnya. Hal ini sebagaimana diatur pada Pasal 571 KUH Perdata bahwa hak milik atas sebidang tanah mengandung didalamnya, kepemilikan atas segala apa yang ada di atasnya dan didalam tanah.

Adapun SHM sarusun sendiri merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri atas:

1. salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
2. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun bersangkutan yang menunjukan sarusun yang dimiliki; dan
3. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama bagi yang bersangkutan.

Sehingga, meskipun kepemilikan atas SHM sarusun bersifat perseorangan atau terpisah, ini tidak dapat dipahami sebagai kepemilikan mutlak sebagaimana kepemilikan pada suatu tanah pada umumnya. Sebab, terdapat pula hubungan hukum satu kesatuan yang tidak terpisahkan antara SHM sarusun dengan tanah bersama, bagian bersama, dan benda bersama.

Dengan demikian, legalitas sebuah SHM sarusun (unit apartemen) melekat pada hak atas tanah (HGB di atas HPL). Jadi, jika sebuah apartemen pada HGB di atas HPL yang jangka waktu HGB telah berakhir, hak atas tanah tersebut kembali kepada pemegang HPL dan SHM sarusun yang melekat pada HGB juga berakhir atau tidak berlaku.

Demikian Kami sampaikan, apabila Saudara masih memiliki pertanyaan yang ingin disampaikan, Saudara dapat berkonsultasi secara langsung ke Pos Pelayanan Hukum Kami yang berada di Kantor Pengacara Negara pada Kejaksaan Negeri Barito Kuala secara gratis