Dijawab tanggal 2023-07-31 13:44:36+07

Terima Kasih Telah bertanya kepada Tim JPN Kejaksaan Negeri Tanjung Jabung Timur. Sehubungan dengan Pertanyaan dari Bapak A. Basit, bersama ini kami sampaikan penjelasan atau tanggapan atas permohonan dimaksud. 

Berdasarkan Pertanyaan Pemohon terdapat beberapa permasalahan hukum yang disampaikan berikut tanggapan atau penjelasannya : 

I. Mengenai Perjanjian Sewa Menyewa

Ketentuan tentang sewa menyewa diatur dalam Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”) yaitu : 

“Sewa menyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu. Orang dapat menyewakan pelbagai jenis barang, baik yang tetap maupun yang bergerak’’

Dari pengertian di atas, dalam sewa menyewa setidak-tidaknya terdiri dari unsur adanya:

1. Perjanjian (persetujuan) para pihak;
2. Objek sewa yang diperjanjikan;
3. Batas waktu;
4. Harga sewa dan pembayaran.

Subekti dalam bukunya Hukum Perjanjian halaman 91 menjelaskan bahwa  pihak yang menyewakan diwajibkan :

1.  Menyerahkan barang yang disewakan itu kepada penyewa;

2.  Memelihara barang yang disewakan sedemikian rupa, sehingga barang itu dapat dipakai untuk keperluan   yang dimaksud;

3.  Memberikan penyewa kenikmatan yang tenteram dari barang yang disewakan selama berlangsungnya persewaan

Sedangkan bagi penyewa terdapat kewajiban utama (hal. 91 – 92):

1.  Memakai barang yang disewa sebagai seorang “bapak rumah yang baik” (artinya: merawatnya seakan-akan barang kepunyaannya sendiri), sesuai dengan tujuan yang diberikan pada barang itu menurut perjanjian sewanya;

2.  Membayar harga sewa pada waktu-waktu yang telah ditentukan.

II. Sehubungan dengan sewa menyewa yang dilakukan atas dasar perjanjian lisan dapat diberikan penjelasan sebagai berikut: 

1.Perjanjian Lisan diatur dalam Pasal 1571 KUH Perdata :

‘’Jika sewa tidak dibuat dengan tulisan, maka sewa itu tidak berakhir pada waktu yang ditentukan, melainkan setelah salah satu pihak memberitahukan kepada pihak yang lain bahwa ia hendak menghentikan sewanya dengan mengindahkan tenggang waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat’’

2. Perjanjian Lisan tersebut tetap sah dan berlaku sebagai Undang-Undang bagi kedua belah pihak sebagaimana diatur dalam ketentuan Pasal 1338 KUHPerdata.

3.Perjanjian Lisan yang dibuat telah menentukan jangka waktu perjanjian dimana telah disepakati bahwa pembayaran sewa akan dilakukan setiap bulan.

III. Fakta bahwa Penyewa rumah tidak melakukan pembayaran sewa, dapat dijelaskan hal-hal sebagai berikut :

1.Atas perbuatan Penyewa yang tidak menghiraukan pernyataan Pemohon untuk mengakhiri sewa, maka Penyewa telah melakukan perbuatan melawan hukum dan tindakan tersebut bertentangan dengan ketentuan Pasal 1571 KUHPerdata.

2. Munir Fuady dalam buku Perbuatan Melawan Hukum menjelaskan bahwa unsur melawan hukum meliputi:

-      Perbuatan yang melanggar undang-undang yang berlaku

-      Yang melanggar hak orang lain yang dijamin oleh hukum

-      Perbuatan yang bertentangan dengan kewajiban hukum si pelaku

-      Perbuatan yang bertentangan dengan kesusilaan;atau

-      Perbuatan yang bertentangan dengan sikap yang baik dalam bermasyarakat untuk memerhatikan kepentingan orang lain

3. Berdasarkan penjelasan tersebut diatas dapat disampaikan bahwa untuk penyelesaian permasalahan dapat dilakukan dengan cara :

a. Perdata

- Dalam kasus ini, karena telah ada perjanjian sewa-menyewa sebelumnya, maka jika salah satu pihak ingkar janji (wanprestasi) dengan tidak memenuhi perjanjian, maka pihak yang ingkar (dalam hal ini penyewa), dapat digugat secara perdata atas dasar wanprestasi sebagaimana diatur dalam Pasal 1243 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) :“Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan Ialai, tetap Ialai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan’’.

- Untuk wanprestasi, upaya yang dapat dilakukan adalah dengan mengajukan gugatan atas dasar wanprestasi. Namun sebelumnya, pemohon perlu memberikan somasi pada si penyewa. Somasi diberikan sebagai peringatan bahwa dia lalai melakukan prestasi/kewajibannya membayar uang sewa, dan untuk itu mengingatkan yang bersangkutan untuk segera memenuhi prestasi atau kewajibannya tersebut.

- Apabila setelah diberikan somasi ternyata pihak penyewa tetap tidak memenuhi kewajibannya, maka pemohon bisa mengajukan gugatan pada Pengadilan Negeri yang wilayahnya meliputi tempat rumah itu berada. Menurut Pasal 1267 KUHPerdata, ada beberapa hal yang dapat diajukan sebagai materi gugatan atau tuntutan dari pihak yang wanprestasi, yaitu :

• Pemenuhan perikatan, artinya pemohon bisa menuntut agar penyewa membayar utangnya dan  mengembalikan rumah tersebut kepada pemohon;
• Pemenuhan perikatan dengan ganti kerugian;
• Ganti kerugian;

Ganti kerugian terdiri dari tiga unsur, yaitu biaya, rugi, dan bunga. Biaya adalah segala pengeluaran yang nyata-nyata sudah dikeluarkan oleh satu pihak. Rugi adalah kerugian karena kerusakan barang-barang milik kreditur yang diakibatkan oleh kelalaian debitur. Bunga adalah kerugian yang berupa kehilangan keuntungan yang sudah dibayangkan atau dihitung oleh kreditur.

• Pembatalan perjanjian;

Dengan pembatalan perjanjian, kedua belah pihak kembali pada keadaan semula sebelum perjanjian diadakan. Apabila suatu pihak sudah menerima sesuatu dari pihak yang lain, baik itu uang atau barang, harus dikembalikan.

• Pembatalan perjanjian dengan ganti kerugian 

b. Pidana

1. Penyewa yang tidak beritikad baik dengan tidak membayar uang sewa dan tidak mengembalikan rumah sewa juga dapat dituntut secara pidana atas dasar Penggelapan.
2. Penggelapan diatur dalam Pasal 372 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUH Pidana). Yang termasuk Penggelapan adalah perbuatan mengambil barang milik orang lain sebagian atau seluruhnya di mana penguasaan atas barang itu sudah ada pada pelaku, tapi penguasaan itu terjadi secara sah. Misalnya, penguasaan suatu barang oleh pelaku terjadi karena pemiliknya menitipkan barang tersebut. Atau penguasaan barang oleh pelaku terjadi karena tugas atau jabatannya, misalnya petugas penitipan barang. Tujuan dari penggelapan adalah memiliki barang atau uang yang ada dalam penguasannya yang mana barang/uang tersebut pada dasarnya adalah milik orang lain
3. Dalam hal ini rumah Pemohon dalam penguasaan si Penyewa dan tidak dikembalikan walaupun telah habis masa sewa. Maka Penyewa secara melawan hak telah menguasai rumah tersebut dan dapat dituntut secara pidana serta dijerat dengan pasal Penggelapan.

Dari penjelasan diatas dapat diambil kesimpulan bahwa Perjanjian Sewa Menyewa antara Pemohon dengan Penyewa yang didasarkan pada Perjanjian Lisan adalah sah dan berlaku sebagai Undang-Undang bagi para pihak. Terkait Penyewa yang tidak membayar sewa dan tetap menempati rumah Pemohon meskipun telah diingatkan dan diberikan waktu yang layak, maka perbuatan Penyewa tersebut dapat dikategorikan sebagai Perbuatan Melawan Hukum yang upaya penyelesaiannya dapat ditempuh melalui proses Perdata maupun Pidana. Namun dapat kami sampaikan bahwa upaya musyawarah antara Pemohon dan Penyewa dapat ditempuh guna penyelesaian secara cepat dan efisien.

Demikian penjelasan yang dapat kami sampaikan, atas Pertanyaan Ibu kami ucapkan Terima kasih.