Dijawab tanggal 2023-07-26 11:58:45+07

Terima kasih atas kepercayaan Saudari Andi B. Utari yang telah bertanya ke halojpn KN Banggai

Jual beli tanah dan bangunan harus memenuhi syarat sahnya perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata. 

Jual Beli tanah tersebut dilakukan di hadapan pejabat yang berwenang yaitu Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”) serta harus memenuhi syarat materiil dan formil sebagai berikut:

1.Syarat materiil

Syarat materiil merupakan syarat yang menentukan sahnya jual beli tanah dan bangunan tersebut, yaitu:

• Pembeli berhak membeli tanah yang bersangkutan Pembeli sebagai penerima hak harus memenuhi syarat untuk menjadi pemegang hak atas tanah yang akan dibelinya. Untuk menentukan berhak atau tidaknya si pembeli memperoleh hak atas tanah tersebut tergantung pada hak apa yang ada pada tanah tersebut, apakah hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha, atau hak pakai.
• Penjual berhak menjual tanah dan bangunan yang bersangkutan Yang berhak menjual tanah dan bangunan yang bersangkutan adalah pemiliknya. Kalau pemilik sebidang tanah yang bersangkutan hanya satu orang, maka ia berhak menjual sendiri bidang tanah tersebut. Akan tetapi, bila pemilik tanah dua orang maka yang berhak menjual tanah itu ialah kedua orang itu secara bersama-sama. Tidak boleh seorang saja yang bertindak sebagai penjual.
• Tanah yang bersangkutan boleh diperjualbelikan dan tidak sedang dalam sengketa. Mengenai hak atas tanah yang bisa diperjualbelikan/dialihkan telah ditentukan dalam UUPA yaitu, hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha, hak pakai

2. Syarat Formil

PPAT akan membuat Akta Jual Beli (AJB) setelah semua persyaratan materiil terpenuhi. PPAT adalah pejabat umum yang diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN)/Menteri Agraria dan Tata Ruang, yang mempunyai kewenangan untuk membuat AJB. Jual beli yang dilakukan tidak dihadapan PPAT tetap sah menurut ketentuan Pasal 5 UUPA. Namun, untuk menunjukkan adanya kepastian hukum dalam setiap peralihan hak atas tanah, Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang merupakan aturan pelaksana dari UUPA, menentukan bahwa setiap perjanjian yang bermaksud mengalihkan hak atas tanah hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang. Selain itu, dalam praktik, sebelum AJB dibuat para pihak wajib menyerahkan surat-surat yang diperlukan kepada PPAT, yaitu:

• Jika tanahnya sudah bersertifikat, sertifikat tanahnya yang asli dan tanda bukti biaya pendaftarannya;
• Jika tanahnya belum bersertifikat maka dibutuhkan surat keterangan bahwa tanah tersebut belum bersertifikat, surat-surat tanah yang ada yang memerlukan penguatan oleh Kepala Desa atau Camat dilengkapi dengan surat-surat yang membuktikan identitas penjual dan pembelinya yang diperlukan untuk pensertifikatan tanahnya setelah selesai dilakukan jual beli;
• PPAT juga akan melakukan pemeriksaan terhadap status kepemilikan sertifikat dan akan memeriksa keaslian sertifikat ke Kantor Pertanahan. Penjual juga harus membayar pajak penghasilan (PPh) sedangkan pembeli diharuskan membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
• Persetujuan suami/istri untuk bisa melakukan penandatanganan AJB apabila tanah dan bangunan tersebut adalah harta bersama. Selain itu, pada tahap pembuatan dan penandatanganan AJB, penjual, pembeli, saksi dan PPAT akan menandatangani AJB apabila penjual dan pembeli telah menyetujui isi AJB tersebut. Kemudian diberikan salinan kepada pembeli dan penjual sebagai dokumen masing-masing. 

Dalam hal tanah sudah bersertifikat, setelah penandatanganan AJB agar dilakukan proses balik nama sertifikat ke Kantor Pertanahan.

Pembeli Beritikad Baik sebagaimana yang dijelaskan didalam Rumusan Kamar Perdata SEMA No. 4/ 2016 menerangkan:

1. Pembelian Tanah dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) diwilayah objek tanah tersebut, dengan diterbitkan Akta Jual Beli (AJB).
2. Apabila objek tanah belum terdaftar/ Tanah Milik Adat yang dilaksanakan menurut hukum adat yaitu:

• dilakukan secara tunai dan terang (di hadapan / diketahui Kepala Desa/Lurah setempat).
• didahului dengan penelitian mengenai status tanah objek jual beli dan berdasarkan penelitian tersebut menunjukkan bahwa tanah objek jual beli adalah milik penjual.

     3. Pembelian dilakukan dengan harga yang layak.

     4. Melakukan kehati-hatian dengan meneliti hal-hal berkaitan dengan objek tanah yang diperjanjikan, yaitu:

• Penjual adalah orang yang berhak/memiliki hak atas tanah yang menjadi objek jual beli, sesuai dengan bukti kepemilikannya, atau
• Tanah/objek yang diperjualbelikan tersebut tidak dalam status disita, atau
• Tanah objek yang diperjualbelikan tidak dalam status jaminan/hak tanggungan, atau;
• Terhadap tanah yang bersertifikat, telah memperoleh keterangan dari BPN dan riwayat hubungan hukum antara tanah tersebut dengan pemegang sertifikat.

Demikian Kami sampaikan, apabila Saudara masih memiliki pertanyaan lain yang ingin disampaikan. Saudara dapat berkonsultasi secara langsung ke Pos Pelayanan Hukum kami yang berada di Kantor Pengacara Negara pada Kejaksaan Negeri Banggai pada jam kerja yaitu Senin-Jumat pukul 08.00-16.00 WITA secara Gratis.