Dijawab tanggal 2023-05-19 10:34:27+07

Menurut ketentuan dari Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yang dimaksud dengan jual beli adalah: ”suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan hak atas suatu barang dan pihak yang lain untuk membayar 

Dari Pertanyaan Saudara tentang memperbarui sertifikat kita asumsikan sebagai balik nama atau pecah waris. Karena pemilik tanah sudah meninggal maka yang berhak untuk melakukan proses jual beli adalah ahli waris dari pemilik. Agar mengetahui siapa ahli waris, maka harus dibuatkan SKW atau Surat Keterangan Waris. Bagaimana jika ahli waris merupakan orang yang tidak cakap hukum seperti anak kecil atau sebaliknya, orang yang sudah sangat tua, maka perlu dibuatkan surat penetapan pengadilan untuk menentukan siapa wali yang berhak mewakili almarhum.

Serahkan dokumen yang diperlukan kepada PPAT untuk pembuatan AJB (Akta Jual Beli). Dokumen yang diperlukan antara lain:

Bagi Penjual:

1.    Sertifikat asli

2.    SPPT PBB tahun terakhir dan bukti pembayarannya

3.    Fotokopi KTP dan KK

4.    Fotokopi surat nikah jika pemilik sudah menikah, jika pemilik belum menikah maka diperlukan surat keterangan belum pernah menikah

5.    Fotokopi surat keterangan kematian

6.    Fotokopi SKW yang sudah dilegalisir

7.    Fotokopi NPWP

Bagi Pembeli:

1.    Fotokopi KTP dan KK

2.    Fotokopi NPWP

Setelah itu, proses jual beli dilanjutkan dengan langkah pembuatan AJB (Akta Jual Beli) oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). PPAT tentu kemudian akan mengecek lagi keabsahan sertifikat awal serta status kepemilikan tanah. Jika semua sudah lengkap, maka PPAT bisa membawa berkas tersebut ke BPN (Badan Pertanahan Nasional) untuk kemudian mengganti nama pemilik sebelumnya dengan pembeli tanah. Proses ini memakan waktu 5 hari – 1 bulan.

AJB juga merupakan dokumen yang membuktikan adanya peralihan hak atas tanah dari pemilik sebagai penjual kepada pembeli sebagai pemilik baru. Pasal 40 PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah juga menyatakan: (1) selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta yang bersangkutan, PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatnya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada kantor pertanahan untuk didaftar. AJB bukan bukti yang sempurna sebagai dasar kepemilikan tanah dikarenakan belum dilakukan proses balik nama atas sertifikat tanah tersebut. Hal ini sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Sehingga dalam hal ini, apabila memang benar telah terjadi jual-beli tanah dan melalui AJB, maka PPAT mempunyai kewajiban untuk menyampaikan akta yang dibuatnya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada kantor pertanahan untuk didaftar. Dalam PP 24/2017 tentang pendaftaran tanah juga ditegaskan untuk melakukan peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya hanya dapat didaftarkan, jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT. Pentingnya balik nama AJB di hadapan PPAT membuktikan bahwa benar telah dilakukan perbuatan hukum pemindahan hak atas suatu tanah dan disertai dengan pembayaran harga, serta membuktikan bahwa penerima hak atau pembeli sudah menjadi pemegang hak yang baru dengan memiliki bukti dari kepemilikan atas tanah tersebut. AJB diperlukan ketika Anda akan membuat sertifikat tanah. Bagaimanapun juga, sertifikat tanah adalah bukti kepemilikan yang memiliki kekuatan di mata hukum. Barulah selanjutnya dilakukan pemeriksaan data yuridis dan data teknis sertifikat tanah pemilik tanah lama dengan data pertanahan yang ada di buku tanah di Kantor Pertanahan (BPN). Tujuannya menghindari sengketa lahan atau jual beli yang tidak sah.

Tentunya ada beberapa syarat dan dokumen yang harus dibawa penjual dan pembeli tanah dalam pembuatan AJB. Pembuatan AJB juga harus dihadiri penjual dan pembeli (suami istri bila sudah menikah) atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis. Selain itu, wajib juga dihadirkan minimal dua orang sebagai saksi.

Syarat Balik Nama Akta Jual Beli Tanah di PPAT

Jika menggunakan jasa notaris/PPAT, perlu menyiapkan sejumlah berkas berikut sebagai syaratnya, yakni:

• Sertifikat tanah asli dari penjual
• Fotokopi KTP pembeli dan penjual properti
• Fotokopi akta jual beli properti
• Bukti pelunasan Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (SSB BPHTB)
• Berkas permohonan balik nama yang ditandatangani pembeli
• Bukti pelunasan SSP PPh

Dokumen Balik Nama Akta Jual Beli Tanah di PPAT

Beberapa dokumen lain yang harus dibawa penjual dan pembeli tanah untuk membuat AJB antara lain KTP, Kartu Keluarga, NPWP, dan surat nikah. Khusus untuk penjual tanah, wajib untuk menyertakan bukti pembayaran PBB, sertifikat tanah, dan surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa.

Balik Nama Akta Jual Beli Tanah di BPN

Apabila ingin mengurusnya sendiri, Anda bisa langsung mendatangi kantor BPN sesuai dengan lokasi tanah berada. Cara balik nama akta jual beli tanah bisa segera dilakukan di Kantor BPN setempat untuk mengubah status AJB menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) ataupun hak guna usaha (HGU).

Tentunya ada perbedaan apabila Anda mengurus balik nama ke BPN dengan lewat PPAT. Jika diurus kantor PPAT, maka ada biaya pengurusan. Namun keuntungannya Anda tidak perlu membuang waktu pengurusan ke BPN, karena semua telah diurus oleh PPAT.

Syarat Balik Nama Akta Jual Beli Tanah di BPN

Sejumlah persyaratan yang harus dipersiapkan untuk balik nama AJB di BPN adalah:

• Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai cukup
• Surat Kuasa apabila dikuasakan
• Fotokopi identitas pemohon/pemegang dan penerima hak (KTP, KK) serta kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket
• Sertifikat asli
• Akta jual beli dari PPAT
• Fotokopi KTP dan para pihak penjual-pembeli dana tau kuasanya
• Izin pemindahan hak apabila di dalam sertifikat/keputusannya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindah tangankan jika telah diperoleh ijin dari instansi yang berwenang
• Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak)

Dokumen Balik Nama Akta Jual Beli Tanah di BPN

Selain sejumlah syarat di atas, Anda juga harus menyiapkan sejumlah dokumen seperti surat keterangan, yakni:

• Identitas diri
• Luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohon
• Pernyataan tanah tidak sengketa
• Pernyataan tanah/bangunan dikuasai secara fisik

Dan apabila ahli waris dari pembeli lebih dari satu maka dilakukan pecah waris. Pemecahan sertifikat tanah warisan adalah pembagian lahan sesuai dengan hak waris yang didapatkan sesuai dengan surat waris tanah yang didapat. Tujuan dari pemecahan sertifikat bisa dalam membagi hak waris atau transaksi jual beli tanah. Dalam eksekusinya, pemecahan sertifikat tanah warisan tidak bisa dilakukan langsung hanya antar keluarga atau ahli waris tersebut saja.

Dalam mengurus pemecahan sertifikat tanah warisan dapat dilakukan dengan memakai jasa notaris/PPAT atsu juga dapat mengurusnya ke kantor BPN jika ingin mengurus sendiri.

Karena pemecahan sertifikat tanah warisan tidak bisa dilakukan sendiri, maka ada berbagai pilihan dalam cara pemecahan sertifikat tanah warisan. Salah satunya jika anda tak mempunyai banyak waktu, anda dapat memakai jasa notaris/PPAT namun dengan mengeluarkan biaya yang tidak sedikit.
Jika mengurus sendiri dapat langsung ke BPN dengan cara sebagai berikut:

• Datangi kantor BPN setempat;
• Isi formulir permohonan dan beri tandatangan pemohon atau kuasanya di atas meterai;
• Menerima tanda terima setelah melakukan pendaftaran berkas;
• Petugas yang bertanggung jawab atas pengukuran akan pergi ke lokasi bersama dengan pemilik atau kuasanya;
• Petugas akan menggambar hasil pengukuran dan memetakan lokasi pada peta yang tersedia;
• Penerbitan surat ukur untuk tanah yang telah pecah;
• Penerbitan surat ukur untuk tiap-tiap tanah yang telah pecah;
• Surat ukur bertanda tangan kepala seksi pengukuran dan pemetaan;
• Usai mendapatkan surat ukur, selanjutnya penerbitan sertifikat di Subseksi Pendaftaran Hak dan Informasi (PHI).
• Kepala Lembaga Pertanahan akan menandatangani sertifikat ;
• Proses pemecahan sertifikat selesai dan kamu tinggal menunggu sertifikat baru keluar.

Jika seluruh dokumen sudah dikumpulkan dan siap untuk diurus di BPN, syarat dalam pemecahan sertifikat tanah warisan sebagai berikut:

• Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya diatas materai cukup.
• Surat kuasa apabila dikuasakan.
• Fotokopi identitas pemohon/para ahli waris (KTP, KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.
• Sertifikat Asli.
• Surat Keterangan Waris sesuai peraturan perundang-undangan.
• Akta Wasiat Notariil.
• Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak).
• Penyerahan bukti SSB (BPHTB), bukti SSP/PPH untuk perolehan tanah lebih dari 60 Juta Rupiah bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak).

Terkait dengan pertanyaan Pemohon diatas, maka pemohon datang ke notaris untuk pembuatan AJB (Akta Jual Beli) dengan syarat yang sudah dipenuhi maka dapat dilakukan untuk balik nama, dan apabila ahli waris dari pembeli lebih dari satu maka dapat dilakukan dengan pecah waris, untuk pembuatan AJB, balik nama dan pecah waris dapat dilakukan dengan dua cara, melalui PPAT atau datang sendiri ke Kantor Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Boyolali dengan syarat-syarat yang sudah terpenuhi. 

Demikian Jawaban kami, kami ucapkan terima kasih.