Dijawab tanggal 2023-06-19 09:14:09+07

Halo Mardani,
Terimakasih atas kepercayaan Saudara kepada layanan halo JPN. Adapun jawaban Kami atas pertanyaan Saudara adalah sebagai berikut:

Asas Horizontal dan Jual Beli Tanah

Transaksi jual beli tanah dan bangunan objeknya adalah barang dan harga. Merujuk pada Pasal 1457 KUH Perdata, jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang dan pihak yang lain untuk membayar harga yang dijanjikan. Harga dapat diartikan dengan alat pembayaran yang sah yaitu berupa sejumlah uang. Sedangkan barang yang menjadi objek jual beli tanah dan bangunan adalah hak atas tanah dan/atau bangunan.

Pasal 9 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 (“UUPA”) menyebutkan bahwa hanya Warga Negara Indonesia yang dapat memiliki hubungan sepenuhnya dengan bumi, air dan ruang angkasa. Maka, sebelum dilakukan transaksi jual beli tanah harus diteliti terlebih dahulu mengenai jenis hak atas tanah sebagai objek transaksi jual beli tersebut, serta pihak yang menjadi pemegangnya. Untuk mengatahui apa saja jenis-jenis hak atas tanah dan pihak yang dapat menjadi pemegangnya di Indonesia, simak artikel Jenis-jenis hak atas tanah dan yang dapat menjadi pemegangnya.

Dr. Dhaniswara K. Harjono dalam bukunya Hukum Properti (hal. 160) menyebutkan bahwa dalam transaksi jual beli tanah, harus dipastikan ada tidaknya bangunan atau tanaman yang ada di atasnya mengingat adanya asas pemisahan horizontal yang menegaskan bahwa hak atas tanah yang menjadi objek transaksi terpisah atau terlepas dari bangunan atau tanaman yang ada di atasnya. Sehingga, berdasarkan asas ini kepemilikan atas tanah tidak dengan sendirinya membawa kepemilikan atas bangunan atau tanaman yang ada di atas bidang tanah tersebut. Namun, KUH Perdata memang tidak mengenal adanya asas pemisahan horizontal sehingga dalam transaksi jual beli atas tanah biasanya banyak pihak menganggap bahwa suatu benda yang tertancap di atas sebidang tanah merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan.

Jadi, dalam jual beli tanah dan bangunan, terhadap tanah dan bangunan yang merupakan milik penjual, ia dapat memilih untuk menjual bangunan kepada pembeli sebagai suatu kesatuan dengan tanah atau tidak. Selain itu, untuk tanah yang di atasnya sudah ada bangunan, penjual harus bisa memperlihatkan bukti kepemilikan atas tanah dan bangunan tersebut.

Dalam hal ini, untuk tanah yang telah memiliki sertifikat, maka hak atas tanahnya dan letak serta batas-batasnya dapat diketahui dengan pasti sebagaimana yang tercantum dalam surat ukur atau gambar situasi yang terdapat dalam sertifikat hak atas tanah. Sedangkan untuk tanah yang kepemilikannya didasarkan pada hukum adat, apabila tidak diketahui hak yang disandangnya, maka dapat diketahui dari penegasan konversi hak tersebut oleh Badan Pertanahan Nasional (Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota) yang bersangkutan.

Apabila dalam akta jual beli tanah (“AJB”) yang sudah dibuat dan ditandatangani dan di dalamnya secara jelas menerangkan bahwa tanah dan bangunan adalah satu kesatuan, lalu syarat perjanjian serta prosedur AJB juga telah sesuai dengan aturan yang berlaku, maka AJB tersebut sah.

Perihal syarat perjanjian yang kami sebutkan di atas, jual beli tanah dan bangunan harus memenuhi syarat sahnya perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata, yaitu:

1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya. Syarat kesepakatan ini artinya bahwa subjek hukum yang melakukan transaksi harus ada dan membuat kesepakatan antara pemilik dengan calon penerima barang;
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan. Syarat kecakapan bahwa pihak yang bertransaksi harus cakap dalam melakukan perbuatan hukum, yang mana kecakapan bertindak dalam hukum merupakan kemampuan seseorang membuat suatu perjanjian, sehingga perikatan yang diperbuatnya menjadi sah menurut hukum;
3. Suatu hal tertentu. Artinya bahwa harus ada objek hukum yang pasti, yang dalam hal ini yaitu hak atas tanah dan bangunan;
4. Suatu sebab yang halal. Yaitu, materi perjanjian haruslah perbuatan yang tidak dilarang oleh hukum, melanggar ketertiban umum dan kesusilaan.

Selain syarat sah perjanjian yang kami uraikan di atas, transaksi jual beli tanah dan bangunan harus dilakukan dihadapan pejabat yang berwenang yaitu Perjabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”). Dalam hal ini, transaksi atau jual beli tersebut juga harus memenuhi syarat materiil dan formil, sebagai berikut:

1. Syarat materiil, merupakan syarat yang menentukan sahnya jual beli tanah dan bangunan tersebut, yaitu:
   1. Pembeli berhak membeli tanah yang bersangkutan.

Pembeli sebagai penerima hak harus memenuhi syarat untuk menjadi pemegang hak atas tanah yang akan dibelinya. Untuk menentukan berhak atau tidaknya si pembeli memperoleh hak atas tanah tersebut tergantung pada hak apa yang ada pada tanah tersebut, apakah hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha, atau hak pakai.

1. Penjual berhak menjual tanah dan bangunan yang bersangkutan.

Yang berhak menjual tanah dan bangunan yang bersangkutan adalah pemiliknya. Kalau pemilik sebidang tanah yang bersangkutan hanya satu orang, maka ia berhak menjual sendiri bidang tanah tersebut. Akan tetapi, bila pemilik tanah dua orang maka yang berhak menjual tanah itu ialah kedua orang itu secara bersama-sama. Tidak boleh seorang saja yang bertindak sebagai penjual.

1. Tanah yang bersangkutan boleh diperjualbelikan dan tidak sedang dalam sengketa. Mengenai hak atas tanah yang bisa diperjualbelikan/dialihkan telah ditentukan dalam UUPA yaitu, hak milik,hak guna bangunan,hak guna usaha,hak pakai.
2. Syarat Formil

PPAT akan membuat AJB setelah semua persyaratan materiil terpenuhi. PPAT adalah pejabat umum yang diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional (“BPN”)/Menteri Agraria dan Tata Ruang, yang mempunyai kewenangan untuk membuat AJB. Jual beli yang dilakukan tidak dihadapan PPAT tetap sah menurut ketentuan Pasal 5 UUPA. Namun, untuk menunjukkan adanya kepastian hukum dalam setiap peralihan hak atas tanah, Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang merupakan aturan pelaksana dari UUPA, menentukan bahwa setiap perjanjian yang bermaksud mengalihkan hak atas tanah hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang.

Selain itu, dalam praktik, sebelum AJB dibuat para pihak wajib menyerahkan surat-surat yang diperlukan kepada PPAT, yaitu:

1. Jika tanahnya sudah bersertifikat, sertifikat tanahnya yang asli dan tanda bukti biaya pendaftarannya;
2. Jika tanahnya belum bersertifikat maka dibutuhkan surat keterangan bahwa tanah tersebut belum bersertifikat, surat-surat tanah yang ada yang memerlukan penguatan oleh Kepala Desa atau Camat dilengkapi dengan surat-surat yang membuktikan identitas penjual dan pembelinya yang diperlukan untuk pensertifikatan tanahnya setelah selesai dilakukan jual beli;
3. PPAT juga akan melakukan pemeriksaan terhadap status kepemilikan sertifikat dan akan memeriksa keaslian sertifikat ke Kantor Pertanahan. Penjual juga harus membayar pajak penghasilan (PPh) sedangkan pembeli diharuskan membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
4. Persetujuan suami/istri untuk bisa melakukan penandatanganan AJB apabila tanah dan bangunan tersebut adalah harta bersama.

Selain itu, pada tahap pembuatan dan penandatanganan AJB, penjual, pembeli, saksi dan PPAT akan menandatangani AJB apabila penjual dan pembeli telah menyetujui isi AJB tersebut. Kemudian diberikan salinan kepada pembeli dan penjual sebagai dokumen masing-masing.

Jika Bangunan yang Dijual Adalah Milik Pihak Ketiga

Menyambung pertanyaan Anda, berdasarkan penjelasan di atas, apabila terbukti bahwa bangunan yang ikut dijual merupakan milik pihak ketiga, maka salah satu syarat materiil tidak terpenuhi, karena penjual bukan merupakan orang yang berhak untuk menjual bangunan tersebut, maka jual-beli bangunan tersebut tidak sah. Sesuai ketentuan Pasal 1471 KUH Perdata, jual beli atas barang orang lain adalah batal dan dapat memberikan dasar kepada pembeli untuk menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga, jika ia tidak mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain. Perlu diperhatikan, dikarenakan yang bukan merupakan milik penjual adalah bangunannya saja, maka yang tidak sah adalah jual beli bangunannya saja, sedangkan jual beli tanahnya tetap sah.

Selain itu, menurut hemat kami, sebelum menandatangani AJB, penting bagi pembeli untuk mengecek, misalnya, apakah di atas tanah yang akan dibeli adalah tanah hak guna bangunan yang di atasnya ada hak pengelolaan, karena dalam hal ini penjual dan pembeli harus mendapatkan izin dahulu kepada pemegang hak pengelolaan tersebut. Perlu juga dipastikan apakah rumah atau bangunan yang akan dibeli pernah menjadi jaminan kredit dan belum dilakukan penghapusan (roya) atau tidak. Apabila pernah, harus diminta surat roya atau pelunasan dari si penjual agar nantinya bisa melakukan balik nama.

Bagaimana jika semua tahapan di atas telah dilalui dan tetap terjadi hal sebagaimana yang Anda tanyakan?

Kesalahan/kealpaan, paksaan bahkan penipuan mungkin terletak pada penjual dan/atau PPAT yang memberikan atau memuat keterangan data yang tidak benar pada saat pembuatan AJB. Akan tetapi apabila belum melakukan pengecekan data ke BPN sesuai sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan, sebaiknya dilakukan terlebih dahulu untuk menyesuaikan data sebagaimana yang sudah disebutkan di atas. 

Apabila terbukti terdapat tahapan-tahapan dalam pembuatan AJB tidak sesuai dengan prosedur maka secara hukum AJB tersebut cacat hukum. Artinya, AJB tersebut dapat dibatalkan.

Kemudian, pembeli yang dirugikan dapat mengajukan gugatan ke pengadilan yang berwenang untuk membatalkan AJB tersebut karena terbukti cacat hukum dan/atau tidak dipenuhinya syarat materiil, sekaligus menuntut ganti rugi.

Asas pemisahan horizontal menegaskan bahwa hak atas tanah yang menjadi objek transaksi terpisah atau terlepas dari bangunan atau tanaman yang ada di atasnya. Sehingga, berdasarkan asas ini kepemilikan atas tanah tidak dengan sendirinya membawa kepemilikan atas bangunan atau tanaman yang ada di atas bidang tanah tersebut.

Oleh karena itu, dalam jual beli tanah dan bangunan, untuk tanah yang di atasnya sudah ada bangunan, penjual harus bisa memperlihatkan bukti kepemilikan atas tanah dan bangunan tersebut.

Demikian Kami sampaikan, apabila Saudara masih memiliki pertanyaan yang ingin disampaikan, Saudara dapat berkonsultasi secara langsung ke Pos Pelayanan Hukum Kami yang berada di Kantor Pengacara Negara pada Kejaksaan Negeri Barito Kuala secara gratis.