Dijawab tanggal 2023-11-27 09:28:00+07

Terima kasih atas kepercayaan Saudara kepada halo JPN Kejaksaan Negeri Baubau Adapun jawaban Kami atas pertanyaan Saudara adalah sebagai berikut:

Akta Jual Beli (AJB) rumah merupakan bukti perpindahan atas kepemilikan tanah dan bangunan. Pada AJB terdapat kesepakatan jual beli tanah dan bangunan termasuk jenis sertifikat, luas tanah, batas bidang tanah dan nilai transaksi jual beli tanah.

Berdasarkan Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah disebutkan akta yang dibuat oleh Penjabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) menjadi bukti atas peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya. Lebih lanjut, PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun.

Sebagaimana disebutkan sebelumnya, AJB merupakan dokumen yang menjadi bukti bahwa telah terjadi transaksi jual beli tanah dan bangunan berupa rumah antara penjual dan pembeli yang mengakibatkan berpindahnya kepemilikan atas tanah dan bangunan. Selain itu, dokumen ini menjadi dasar bagi pembeli untuk mendaftarkan kepemilikannya atas tanah tersebut.

Sehubungan dengan fungsi AJB, PP 24/1997 mensyaratkan pembeli dan penjual perlu menandatangani dokumen tersebut sesuai dengan prosedur penandatanganan akta notariil.

Menyambung pertanyaan saudara, pihak penjual menolak menandatangani AJB. Penolakan ini mengindikasikan adanya permasalahan dalam proses pengalihan atas tanah dan bangunan tersebut, misalnya permasalahan / dispute mengenai kepemilikan atas tanah dan bangunan atau permasalahan kewenangan mengalihkan hak atas tanah dan bangunan.

Meski demikian, dikarenakan saudara menyebutkan sudah membayarkan sejumlah uang kepada developer. Lalu, bisakah saudara menuntut pengembalian uang kepada developer?

Kami mengasumsikan bahwa saudara telah melakukan penandatanganan dokumen Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau Perjanjian Pendahuluan Jual Beli (“PPJB”) dan pemasaran rumah yang dilakukan oleh developer dengan sistem PPJB. 

Pasal 1 angka 11 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman mendefinisikan PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk rumah tunggal dan rumah deret yang dibuat di hadapan notaris.

Sedangkan berdasarkan Pasal 1 angka 10 PP 12/2021 mengartikan sistem PPJB adalah rangkaian proses kesepakatan antara setiap orang dengan pelaku pembangunan dalam kegiatan pemasaran yang dituangkan dalam PPJB sebelum ditandatangani AJB.

Hal yang diatur dalam PPJB antara lain paling sedikit memuat identitas para pihak, uraian objek PPJB, harga rumah dan tata cara pembayaran, jaminan pelaku pembangunan, hak dan kewajiban para pihak, waktu serah terima bangunan, pemeliharaan bangunan, pengalihan hak, pembatalan dan berakhirnya PPJB, serta penyelesaian sengketa.

Menjawab pertanyaan saudara, dalam hal pembatalan pembelian rumah setelah penandatanganan PPJB karena kelalaian pelaku pembangunan (developer), pembayaran yang telah diterima harus dikembalikan kepada pembeli. Hal ini diatur tegas dalam Pasal 22L ayat (2) PP 12/2021.

Sehingga, apabila pihak developer menghindar dan tidak mau menandatangani AJB padahal sudah dibuat PPJB sebelumnya, yang mana ini merupakan kelalaian dari developer, saudara dapat melakukan pembatalan transaksi jual beli rumah dan dapat meminta pengembalian uang kepada developer.

Akan tetapi, kami tetap menyarankan agar saudara menelaah kembali bunyi ketentuan mengenai pembatalan PPJB yang telah ditandatangani antara saudara dan developer.

Demikian Kami sampaikan, apabila Saudara masih memiliki pertanyaan lain yang ingin disampaikan, Saudara dapat berkonsultasi secara langsung ke Pos Pelayanan Hukum Kami yang berada di Kantor Pengacara Negara pada Kejaksaan Negeri Baubau secara gratis.