Dijawab tanggal 2023-07-21 15:05:24+07

Terimakasih ibu dian atas Pertanyaan nya.

Berikut Jawaban atas pertanyaan Ibu :

1. Ketentuan mengenai jual beli tanah diatur dalam beberapa instrumen hukum yaitu Kitab Undang-Undang Hukum Perdata ( KUHPerdata ), Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria dan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah;
    
2. Tanah dikategorikan sebagai benda tidak bergerak sesuai dengan Pasal 506 KUHPerdata, oleh karena itu dalam jual beli tanah yang berpindah bukan objeknyanamun hak kepemilikan atas tanah tersebut;
    
3. Berdasarkan KUHPerdata jual beli wajib didasarkan pada persetujuan yang mengikat antara satu pihak yang menyerahkan barang atau penjual dan pihak lain yang membayar harga atas barang tersebut atau sebagai pembeli. Transaksi jual beli tanah baru dikatakan sah apabila memenuhi empat syarat yang terdapat dalam Pasal 1320 KUH Perdata, di antaranya:
   a)Kesepakatan para pihak yang mengikat dirinya;
   b) Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
   c) Suatu pokok persoalan tertentu;
   d) Suatu sebab yang tidak terlarang.
    
4. Untuk membuat perjanjian jual beli tanah, tidak bisa dipenuhi hanya oleh duapihak antara penjual dan pembeli saja. Melainkan keduanya perlu dibimbing oleh pejabat negara, dalam hal ini Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Ketentuan inidiatur dalam PP No. 37 tahun 1998. Kewenangan PPAT berdasarkan PP No. 37 Tahun 1998 adalah membuat akta-akta otentik terkait perbuatan hukum tertentu yang berkaitan dengan hak atas tanah. Jika di suatu daerah belum memiliki PPAT, pembuatan akta jual beli dapat dibantu oleh Camat setempat yang berperan sebagai PPAT sementara, hal ini sesuai dengan Pasal 1 ayat (2);
    
5. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria mengatur tentang hak kepemilikan atas tanah. Terlihat di dalam Pasal 16 Ayat 1 dimana hak-hak atas tanah dapat dibagi ke dalam beberapa kelompok, di antaranya, hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak sewa, hak membuka tanah dan hak memungut hasil hutan;
    
6. Adapun perihal tahap-tahap dalam proses jual beli tanah adalah sebagai berikut :
   • a) Pemeriksaan Sertifikat dan Surat Tanda Terima Setoran PBB. 
      PPAT akan melakukan pemeriksaan sertifikat hak atas tanah. Pemeriksaan dilakukan bertujuan untuk mencocokan data antra sertifikat dengan BukuTanah di Kantor Pertanahan. Selain itu, untuk memastikan tanah tersebut tidak terlibat dalam sebuah sengketa hukum, tanah tidak sedang dijaminkan, dan tanah tidak dalam penyitaan. Tak sekedar itu, PPAT juga memeriksa Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dari tanah tersebut, memeriksa Surat Tanda Terima Setoran PBB atau STTS PBB untuk memastikan tanah tersebut tidak menunggak pembayaran PBB.  
      
   • b) Persetujuan Suami Istri.
     Selanjutnya, apabila penjual memiliki status sudah menikah terdapat ketentuan tambahan, karena pada dasarnya tanah dan bangunan menjadi harta bersama ketika sudah menikah, sehingga penjualan tanah tersebut harus atas dasar persetujuan suami atau istri dengan penandatanganan surat persetujuan khusus atau bisa juga dengan menandatangani Akta Jual Beli ( AJB ). Namun, jika suami atau istri sudah meninggal dunia, dapat dipenuhi dengan melampirkan surat keterangan kematian dari kantor kelurahan setempat.
      
   • c) Biaya Pajak dan Pembuatan AJB.
     Tahapan yang ketiga, penjual harus membayar Pajak Penghasilan (PPh) dan pembeli harus membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Adapun ketentuan yang harus dipenuhi sebagai berikut: Pajak Penjual (PPh) = Harga Jual x 2,5 % dan Pajak Pembeli (BPHTB) = { Harga Jual - Nilai Tidak Kena Pajak } x 5 %. Pembeli dan Penjual membayar jasa PPAT yang biasanya akan ditanggung secara bersama atau bisa juga dipenuhi ketika kedua belah pihak bersepakat ditanggung oleh salah satu pihak.
      
   • d) Pembuatan dan Penandatangan AJB.
     Selanjutnya, PPAT akan membacakan dan menjelaskan isi dari AJB. Jika penjual dan pembeli menyetujui isi AJB tersebut maka AJB bisa ditandatangani oleh penjual, pembeli, saksi dan PAT. Setelah ditandatangani, AJB akan dicetak lalu cetakan asli dibuat untuk disimpan oleh PPAT dan diserahkan ke kantor pertahanan untuk keperluan balik nama. Sementara itu, salinan AJB yang akan diberikan kepada pihak penjual dan pembeli.
   •  
   • e) Proses Balik Nama di Kantor Pertanahan
     Tahapan yang terakhir setelah AJB ditandatangani, maka sertifikat tanah baru akan bisa dibalik nama ke nama pembeli yang bersangkutan. Adapun dokumen-dokumen yang perl diserahkan untuk proses balik nama yaitu Dokumen milik pembeli yang terdiri dari, fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP), fotokopi Kartu Keluarga (KK), fotokopi Akta Nikah (jika sudah menikah), fotokopi Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP), Bukti lunas pembayaran BPHTB, Surat permohonan balik nama yang sudah ditandatangani, AJB dari PPAT. Sementara itu Dokumen milik penjual yang terdiri dari, fotokopi KTP, fotokopi KK, fotokopi Akta Nikah, Sertifikat Hak Atas Tanah, Bukti lunas pembayaran PPh.