Dijawab tanggal 2023-06-08 14:15:07+07

Terima kasih atas kepercayaan Saudara kepada halo JPN

                Sebelum membahas lebih jauh mengenai alur jual beli tanah yang Saudara pertanyakan, kami akan menjelaskan terlebih dahulu mengenai apa saja macam-macam dari Hak-Hak atas Tanah. Berdasarkan Pasal 16 UUPA terdapat “ Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Sewa dan sebagainya” dalam macam tersebut yang kurang lebihnya dapat dilakukan jual beli atas tanah.

                Untuk Pejabat/Lembaga/Instansi atau yang berwenang dalam membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum mengenai Hak Atas Tanah adalah PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) berdasarkan Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 37  Tahun 1998 yang sebagaimana diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang menjelaskan bahwa:

“ (1).    PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu.

(2).    Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah sebagai berikut:

a)    Jual beli;

b)    Tukar menukar;

c)    Hibah;

d)    Pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng);

e)    Pembagian hak bersama;

f)    Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Milik;

g)    Pemberian Hak Tanggungan;

h)    Pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan.”

                Terkait dengan alur jual beli dalam jual beli yang sah secara aturan sebagai berikut:

1. Lakukan Pengecekan Sertipikat Tanah dan Dokumen PBB

Jika dari awal Tindakan hukum jual beli tanah yang Saudara lakukan melalui jasa PPAT maka hal yang biasa dilakukan oleh PPAT yaitu dilakukan  terkait keabsahan data untuk memastikan tanah tidak dalam sengketa, dijaminkan, atau sudah disita. Pengecekan dilakukan dengan cara menyamakan data antara sertifikat dengan data pada buku tanah di kantor pertanahan. Pejabat yang bersangkutan juga akan mengecek kelengkapan dokumen PBB yang ada. Petugas terkait nantinya akan memeriksa Surat Tanda Terima Setoran PBB untuk lebih meyakinkan apakah tanah yang sedang dalam proses transaksi tidak memiliki tunggakan pembayaran PBB.

1. Persetujuan Semua Pihak

Jika penjual sudah menikah dan tanah yang akan dijual termasuk harta bersama (suami dan istri), maka keduanya perlu membuat surat persetujuan bersama. Dengan begitu, tanah yang akan dijual sudah disetujui oleh kedua belah pihak, baik suami maupun istri. Selain surat perjanjian bersama, suami istri juga perlu melakukan penandatanganan  Akta Jual Beli. Jika salah satu, suami atau istri, telah meninggal, maka bisa dibuktikan dengan menyertakan surat keterangan kematian dari kelurahan setempat.

1. Penyelesaian Pajak

Penjual dan pembeli tanah masing-masing wajib menyelesaikan pembayaran pajak. Penjual membayar PPh sementara pembeli membayar BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Perhitungannya sendiri kurang lebih sebagai berikut :

PPH = Harga Penjualan x 2,5%

BPHTB = (Harga Penjualan – Nilai Tidak Kena Pajak) x 5%

Selain penyelesaian masalah pajak, dalam proses transaksi jual beli tanah juga perlu diperhatikan masalah pembiayaan Pejabat Pembuat Akta Tanah atau PPAT. Jasa PPAT umumnya ditanggung bersama, antara penjual dan pembeli. Namun, kedua belah pihak juga dapat menyepakati pembiayaan PPAT akan ditanggung oleh penjual atau pembeli saja.

Ketentuan biaya pembuatan Akta Jual Beli Tanah, sebagaimana yang diatur Kementerian ATR/BPN dalam Pasal 1 Peraturan Menteri ATR Nomor 33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah yang menjelaskan dalam bahwa uang jasa PPAT dalam pembuatan Akta Jual Beli tidak boleh lebih dari 1% dari nilai transaksi dan biaya tersebut sudah mencakup honor saksi dalam pembuatan Akta Jual Beli.

Lazimnya untuk biaya pembuatan Akta Jual Beli tidak lebih dari 1% menurut ketentuan tersebut, namun dalam praktiknya biaya yang harus dikeluarkan oleh Penjual ataupun Pembeli dalam pengurusan pada PPAT itu beragam seperti ada biaya Validasi Pajak, Biaya Pengurusan Cek Sertipikat, Biaya Pengurusan Balik Nama yang singkatnya seluruh biaya tersebut diluar Biaya Pembuatan Akta Jual Beli tersebut.

Untuk pelunasan nominal atas tanah yang diperjualbelikan tersebut sejauh ini tidak diatur secara gamblang dalam perundangan. Namun alangkah baiknya dalam dilakukan pembayaran secara Sebagian ataupun seluruhnya sebelum dilaksanakan Proses Akta Jual Beli di hadapan PPAT. Atau dapat dilakukan pembayaran ataupun pelunasan oleh Pembeli kepada Penjual berdasarkan kesepakatan para pihak.

1. Proses Akta Jual Beli

Bila penjual dan pembeli telah sepakat dengan isi AJB, maka AJB dapat ditandatangani oleh penjual, pembeli, PPAT, dan saksi. PPAT selanjutnya akan membacakan serta menjelaskan isi dari AJB kepada kedua belah pihak. Jika antara penjual dan pembeli telah setuju, maka AJB bisa langsung ditandatangani. Setelah itu, AJB dapat dicetak dan diserahkan kepada pihak-pihak terkait.

1. Penyerahan Dokumen Akta Jual Beli

AJB asli akan dikirim ke Kantor Pertanahan di wilayah hukum Saudara yang dalam hal ini Kantor Pertanahan Kabupaten Lombok Barat untuk dibutuhkan sebagai syarat balik nama. Pihak penjual dan pembeli nantinya hanya akan mendapatkan salinan AJB yang telah disahkan oleh PPAT.

1. Balik Nama Kepemilikan

Proses ini bisa dilakukan di kantor pertanahan dengan membawa dokumen pendukung, yaitu dokumen penjual dan dokumen pembeli. Rincian dokumen tersebut, di antaranya adalah :

Dokumen Pembeli terdiri dari :

• Salinan Kartu Tanda Penduduk
• Salinan Kartu Keluarga
• Salinan Akta Nikah (bila sudah menikah)
• Salinan NPWP
• Tanda bukti lunas pembayaran BPHTB
• Surat permohonan balik nama yang telah ditandatangani
• AJB dari PPAT

Dokumen Penjual terdiri dari :

• Salinan Kartu Tanda Penduduk
• Salinan Kartu Keluarga
• Salinan Akta Nikah
• Sertifikat Hak Atas Tanah
• Bukti lunas pembayaran PPh

Demikian Kami sampaikan, apabila Saudara masih memiliki pertanyaan lain yang ingin disampaikan. Saudara dapat berkonsultasi secara langsung ke Pos Layanan Hukum Kami yang berada di Kantor Pengacara Negara pada Kejaksaan Negeri Mataram secara Gratis.