Dijawab tanggal 2023-12-19 09:21:54+07

Terima kasih atas kepercayaan Saudara kepada halo JPN. Adapun jawaban Kami atas pertanyaan Saudara adalah sebagai berikut:

Sebelumnya kami berasumsi bahwa penjual merupakan developer dan bukanlah penjual perorangan. Selain itu, kami juga mengasumsikan bahwa di antara penjual dan pembeli telah menandatangani Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”).

PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk rumah tunggal dan rumah deret yang dibuat di hadapan notaris.

Akibat Hukum Pembatalan Jual Beli Rumah

Adapun dalam PPJB, paling sedikit memuat:

1. identitas para pihak;
2. uraian objek PPJB;
3. harga Rumah dan tata cara pembayaran;
4. jaminan pelaku pembangunan;
5. hak dan kewajiban para pihak;
6. waktu serah terima bangunan;
7. pemeliharaan bangunan;
8. penggunaan bangunan;
9. pengalihan hak;
10. pembatalan dan berakhirnya PPJB; dan
11. penyelesaian sengketa.

Dalam hal pembatalan jual beli rumah oleh penjual atau dalam hal ini karena kelalaian pelaku pembangunan setelah penandatanganan PPJB, maka pembayaran yang telah diterima harus dikembalikan ke pembeli. Namun jika pembatalan jual beli rumah oleh pembeli karena kelalaian pembeli setelah penandatanganan PPJB, maka:

1. jika pembayaran telah dilakukan pembeli paling tinggi 10% dari harga transaksi, keseluruhan pembayaran menjadi hak pelaku pembangunan; atau
2. jika pembayaran telah dilakukan pembeli lebih dari 10% dari harga transaksi, pelaku pembangunan berhak memotong 10% dari harga transaksi.

Sehingga menjawab pertanyaan Anda, bila pembatalan jual beli rumah karena kelalaian Anda sebagai pelaku pembangunan, seluruh pembayaran 30% dari harga transaksi yang telah diterima harus dikembalikan ke pembeli.

Sedangkan jika pembatalan jual beli rumah karena kelalaian pembeli dan telah membayar 30% dari harga transaksi, maka Anda berhak memotong 10% dari harga transaksi dan sisanya dikembalikan ke pembeli. Lebih lanjut, Anda harus mempelajari ketentuan-ketentuan yang telah diatur dalam PPJB, terutama mengenai ketentuan pembatalan jual beli rumah, bagaimana mekanisme dan akibat hukum dari pembatalan jual beli rumah, juga ketentuan mengenai penyelesaian sengketa.

Syarat Pembatalan dalam PPJB

Untuk menjelaskan mengenai ketentuan pembatalan jual beli rumah yang tercantum dalam PPJB, kami mengambil referensi jurnal berjudul Konsekuensi Hukum Pembatalan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dalam Praktek Jual Beli Properti di Makassar oleh Muh Taufiq Amin menerangkan terdapat berbagai kemungkinan pengaturan tentang pembatalan yang diatur dalam perjanjian, sebagai berikut (hal. 261-262):

• Penyebutan alasan pemutusan perjanjian

Seringkali dalam perjanjian diperinci alasan-alasan pemutusan perjanjian, sehingga tidak semua wanprestasi dapat menyebabkan putusnya perjanjian, tetapi hanya wanprestasi yang disebutkan dalam perjanjian saja.

• Perjanjian dapat diputus dengan sepakat kedua belah pihak

Kadang-kadang disebutkan dalam perjanjian hanya dapat diputuskan jika disetujui oleh kedua belah pihak. Ini hanya sebagai penegasan, karena tanpa penyebutan itu, demi hukum, perjanjian dapat diterminasi jika disetujui oleh kedua belah pihak.

• Penyampingan Pasal 1266 KUH Perdata

Sangat sering disebutkan di perjanjian, jika ingin memutuskan perjanjian, para pihak tidak perlu harus menempuh prosedur pengadilan, tetapi dapat diputuskan langsung oleh para pihak. Dengan ini, Pasal 1266 KUH Perdata harus dinyatakan dengan tegas dikesampingkan berlakunya, karena pasal itu mengatur bahwa setiap pemutusan perjanjian harus dilakukan lewat pengadilan.

• Tata cara pemutusan perjanjian

Biasanya diatur juga sebelum pemutusan perjanjian, harus terlebih dahulu diperingatkan pihak yang tidak memenuhi prestasinya untuk melaksanakan kewajibannya. Peringatan ini bisa dilakukan dua atau tiga kali. Bila peringatan masih tidak diindahkan, maka salah satu pihak dapat langsung memutuskan perjanjian. Penulisan kewajiban memberi peringatan seperti ini sejalan dengan prinsip ingebrekestelling, yakni pemberian “akta lalai” menurut Pasal 1238 KUH Perdata.

Demikian Kami sampaikan, apabila Saudara masih memiliki pertanyaan lain yang ingin disampaikan, Saudara dapat berkonsultasi secara langsung ke Pos Pelayanan Hukum Kami yang berada di Kantor Pengacara Negara pada Kejaksaan Negeri Landak secara gratis.