Dijawab tanggal 2023-07-25 16:34:28+07

Waalaikumssalam wr.wb.

Sebelumnya perlu kami jelaskan bahwa ketentuan pembelian rumah bersubsidi pemerintah diatur berdasarkan PP Nomor 14 Tahu  2016 dan perubahannya, untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah, pemerintah atau pemerintah daerah wajib memberikan kemudahan pembangunan dan perolehan rumah melalui program perencanaan pembangunan perumahan secara bertahap dan berkelanjutan, bantuan yang dimaksud salah satunya berupa subsidi perolehan rumah. Adapun masyarakat berpenghasilan rendah menurut Pasal 1 angka 37 Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 adalah masyarakat yang mempunyai keterbatasan daya beli sehingga perlu mendapat dukungan pemerintah untuk memperoleh rumah, sementara itu anda menyebutkan rumah subsidi tersebut merupakan rumah  yang mendapatkan subsidi pembangunan perumahan dari pemerintah pusat dapat dilakukan proses Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) oleh pelaku pembangunan yang memenuhi persyaratan. 

Pengertian PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk rumah tunggal dan rumah deret yang dibuat di hadapan notaris, PPJB tersebut paling sedikit memuat identitas para pihak, uraian objek PPJB, Harga Rumah dan tata cara pembayaran, jaminan pelaku pembangunan, hak dan kewajiban para pihak, waktu serah terima bangunan, pemeliharaan bangunan, penggunaan bangunan, pengalihan hak, pembatalan dan berakhirnya PPJB dan penyelesaian sengketa. Kemudian patut anda catat calon pembeli berhak mempelajari PPJB sebelum ditandatanganinya PPJB dalam jangka waktu paling singkat 7 hari kerja, selanjutnya PPJB ditandatangani oleh calon pembeli dan pelaku pembangunan yang dibuat di hadapan notaris, apabila calon pembeli merupakan masyarakat berpenghasilan rendah, honorarium atas jasa hukum notaris ditetapkan sebesar 1% dari harga jual rumah umum yang ditetapkan oleh pemerintah pusat. Mengingat pula pada prinsipnya PPJB merupakan suatu persetujuan atau perjanjian antara para pihak, berlakulah pasal dalam KUH Perdata yakni memenuhi syarat sahnya perjanjian dalam Pasal 1320 KUH Perdata adalah sebagai berikut :

1. Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3. Suatu pokok persoalan tertentu;
4. Suatu sebab yang tidak terlarang.

Oleh karena itu, sepanjang telah memenuhi syarat sahnya perjanjian, maka PPJB yang merupakan perjanjian berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya, serta tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang, perjanjian harus dilaksanakan dengan iktikad baik, sehingga menjawab pertanyaan anda sudah seharusnya sebelum PPJB ditandatangani para pihak wajib mengetahui dan memahami secara komprehensif hal-hal yang diatur dalam PPJB tersebut. Sehingga, setelah PPJB disepakati, para pihak mengikatkan diri dan melaksanakan ketentuan PPJB. Kami berpendapat, dikarenakan pihak developer tidak memberikan kesempatan atau hak anda untuk mempelajari PPJB jika kemudian ditemukan adanya unsur paksaan atau kesesatan, hal ini dapat mengakibatkan kondisi suatu perjanjian menjadi cacat kehendak. Secara sederhana cacat kehendak adalah tidak sempurnanya kata sepakat dan perjanjian dibentuk tidak berdasarkan kehendak bebas, cacat kehendak dapat terjadi karena kesesatan atau kekhilafan (dwaling), paksaan (dwang) dan penipuan (bedrog), sehingga, apabila terdapat situasi yang dapat mengarah pada cacat kehendak PPJB dapat dikatakan melanggar syarat subjektif suatu perjanjian dan mengakibatkan perjanjian dapat dibatalkan (voidable).

Dalam hal anda hendak membatalkan pembelian rumah bersubsidi, berikut bunyi ketentuan perihal pengembalian pembayaran :

1. Dalam hal pembatalan pembelian rumah setelah penandatanganan PPJB karena kelalaian pelaku pembangunan, pembayaran yang telah diterima harus dikembalikan kepada pembeli.
2. Dalam hal pembayaran telah dilakukan pembeli paling banyak 10% dari harga transaksi, terjadi pembatalan pembelian rumah setelah penandatanganan PPJB akibat kelalaian pembeli, keseluruhan pembayaran menjadi hak pelaku pembangunan.
3. Dalam hal pembayaran telah dilakukan pembeli lebih dari 10% dari harga transaksi, terjadi pembatalan pembelian rumah setelah penandatanganan PPJB akibat kelalaian pembeli, pelaku pembangunan berhak memotong 10% dari harga transaksi.

Sehingga, untuk besaran biaya pengembalian atau besaran potongan yang dilakukan oleh developer jika anda selaku pembeli hendak membatalkan pembelian rumah secara normatif haruslah mengacu dan disesuaikan dengan kondisi serta ketentuan Pasal 22L PP 12/2021 di atas.

demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat dan menjadi solusi untuk permasalahan yang sedang bapak alami saat ini.