Dijawab tanggal 2023-10-10 08:45:14+07

Terima kasih telah menggunakan layanan HaloJPN pada Kejaksaan Negeri Penajam Paser Utara, kami akan membantu menjawab pertanyaan dari Saudara sebagai berikut:

• Hapusnya Hak Tanggungan

Sebelum menjawab pertanyaan Sdra. Da’if, perlu Saudari ketahui bahwa sertifikat hak milik (“SHM”) yang Saudari gunakan sebagai jaminan atas fasilitas kredit modal usaha kepada bank didasarkan pada Pasal 1 angka 1 jo. Pasal 4 ayat (1) huruf a UUHT mengenai hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah.

Hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam UUPA, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain. Adapun salah satu hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan adalah hak milik yang dibuktikan dengan SHM. Hak tanggungan berakhir atau hapus karena alasan sebagaimana diatur dalam Pasal 18 ayat (1) UUHT sebagai berikut:

1. hapusnya utang yang dijamin dengan hak tanggungan;
2. dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang tak tanggungan;
3. pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri;
4. hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan.

Setelah hak tanggungan hapus, Kantor Pertanahan mencoret catatan hak tanggungan tersebut pada buku tanah hak atas tanah dan sertifikatnya. Dengan hapusnya hak tanggungan, sertifikat hak tanggungan ditarik dan bersama-sama buku tanah hak tanggungan dinyatakan tidak berlaku lagi. Apabila sertifikat hak tanggungan karena suatu sebab tidak dikembalikan kepada Kantor Pertanahan, maka hal tersebut dicatat pada buku tanah hak tanggungan. 

Pada intinya, Jika hak tanggungan telah hapus karena utang sudah lunas, Anda (selaku pihak yang berkepentingan) dapat mengajukan permohonan pencoretan hak tanggungan kepada kantor Badan Pertanahan Nasional (“BPN”) dengan melampirkan sertifikat hak tanggungan dan surat pernyataan utang Anda telah lunas dari kreditur. Setelah dicoretnya hak tanggungan, Anda akan memperoleh kembali hak atas tanah Anda sepenuhnya tanpa ada tanggungan di atas tanah tersebut.

• Upaya Hukum Jika SHM Tidak Dikembalikan

Terkait dengan bank yang tidak kunjung mengembalikan SHM milik Saudara setelah melunasi utang/kredit, pertama-tama Sdra. Da’if dapat meminta kembali SHM dan SHT tersebut kepada pihak bank secara kekeluargaan. Misalnya, melakukan janji temu dengan pejabat bank yang berwenang untuk itu.Jika upaya tersebut tidak membuahkan hasil, berikut langkah hukum jika bank tidak mengembalikan sertifikat hak milik yang dapat ditempuh ialah sebagai berikut; Anda dapat melakukan gugatan perdata ke Pengadilan Negeri atas dasar perbuatan melawan hukum (“PMH”) atau onrechtmatige daad sebagaimana diatur di dalam Pasal 1365 KUH Perdata, yang berbunyi:

Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut. 

Berdasarkan Pasal tersebut, unsur - unsur PMH adalah :

1. Bertentangan dengan Kewajiban Hukum si pelaku;
2. Bertentangan dengan Hak Subjektif orang lain;
3. Bertentangan dengan Kesusilaan;
4. Bertentangan dengan Kepatutan, Ketelitian dan Kehati-hatian.

Anda dapat meminta ganti rugi yang terdiri dari biaya, rugi dan bunga akibat PMH yang dilakukan oleh pihak bank. Ganti kerugian tersebut dapat berupa uang atau barang, termasuk juga pemulihan keadaan sesuatu.

Demikian jawaban kami sebagai JPN atas permasalahan atau pertanyaan yang telah Saudara tanyakan, kami ucapkan terima kasih semoga dapat bermanfaat dan membantu.