Dijawab tanggal 2023-07-26 08:12:39+07

• Hak Ahli Waris untuk Menjual Objek Warisan

Dengan adanya peristiwa kematian, maka para ahli waris dengan sendirinya karena hukum akan mendapat hak milik atas seluruh barang yang ditinggalkan oleh pewaris, sebagaimana diatur dalam Pasal 833 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”) sebagai berikut:

Para ahli waris, dengan sendirinya karena hukum, mendapat hak milik atas semua barang, semua hak dan semua piutang orang yang meninggal.

Oleh karena itu, pada dasarnya para ahli waris berhak untuk melakukan perbuatan hukum terhadap harta warisan, termasuk untuk menjual harta warisan dengan persetujuan seluruh ahli waris.

Dalam kasus anda salah satu ahli waris secara diam – diam menjual lahan pasar tersebut kepada orang lain tanpa di ketahui oleh ahli waris lainya sehingga berhasil membalik nama sertifikat tanah milik almarhum teman anda tersebut, bahwa terhadap sertifikat tersebut dapat di batalkan karena  adanya dugaan terdapat cacat hukum administratif dalam penerbitan sertifikat tanah tersebut .

Berdasarkan Pasal 106 ayat (1) jo. Pasal 107 Permen Agraria/BPN 9/1999 permohonan pembatalan dapat dilakukan jika diduga terdapat cacat hukum administratif dalam penerbitan sertifikat.

Cacat hukum administratif sebagaimana dimaksud dalam pasal 106 (1) adalah sebagai berikut:

• Kesalahan prosedur;
• Kesalahan penerapan peraturan perundang-undangan;
• Kesalahan subjek hak;
• Kesalahan objek hak;
• Kesalahan jenis hak;
• Kesalahan perhitungan luas;
• Terdapat tumpang tindih hak atas tanah;
• Data yuridis atau data data fisik tidak benar; atau
• Kesalahan lainnya yang bersifat administratif

Bahwa ada 3 cara untuk melakukan pembatalan sertifikat hak atas tanah yaitu sebagai berikut:

1. Meminta Pembatalan Kepada Menteri Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional melalui Kantor Pertanahan

Alasan pembatalan sertifikat hak atas tanah adalah karena adanya cacat hukum administratif, seperti kesalahan perhitungan dan luas tanah, sehingga menyerobot tanah lainnya, tumpang tindih hak atas tanah, kesalahan prosedural, atau perbuatan lain, seperti pemalsuan surat.

Hal ini dimohonkan secara tertulis kepada Menteri Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional melalui Kantor Pertanahan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan.

Lampirkan pula berkas-berkas, berupa:

• fotokopi surat bukti identitas dan surat bukti kewarganegaraan (bagi perorangan) atau fotokopi akta pendirian (bagi badan hukum);
• fotokopi surat keputusan dan/atau sertifikat;
• berkas-berkas lain yang berkaitan dengan permohonan pembatalan tersebut.

2. Gugatan ke Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN)

Menurut Pasal 1 angka 7 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2014 tentang Administrasi Pemerintahan (“UU 30/2014”) Keputusan Tata Usaha Negara (“KTUN”) adalah ketetapan tertulis yang dikeluarkan oleh badan dan/atau pejabat pemerintahan dalam penyelenggaraan pemerintahan.

Menurut hemat kami, sertifikat hak atas tanah merupakan salah satu bentuk KTUN. Yang juga perlu diperhatikan adalah batas waktu untuk menggugat ke PTUN, yaitu 90 hari sejak diterimanya atau diumumkannya keputusan badan atau pejabat tata usaha negara sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 51 Tahun 2009 tentang Peradilan Tata Usaha Negara.

3.Gugatan Ke Pengadilan Negeri

Setiap orang yang ingin mengajukan gugatan perbuatan melawan hukum yang diatur Pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dengan dasar dan dalil-dalil yang penggugat pikirkan dan penggugat nilai merugikan.

• Mengenai Perjanjian Kerjasama Pengelolaan Lahan

Dalam hal ternyata harta warisan (tanah) sedang dikelola secara bersama-sama oleh para ahli waris dan pihak ketiga (yaitu Anda) berdasarkan suatu perjanjian kerja sama pengelolaan lahan, maka penjualan harta warisan tidak serta merta menghapuskan perjanjian kerja sama tersebut.

Setidak-tidaknya perlu untuk dipastikan hal-hal berikut ini :

1. Jangka waktu adendum dan/atau perjanjian kerjasama pengelolaan pasar belum berakhir; dan
2. Adanya larangan pengalihan hak atas tanah (lahan pasar) selama waktu kerja sama dalam adendum dan/atau perjanjian kerjasama pengelolaan pasar.

• Dalam hal salah satu atau kedua kondisi di atas terpenuhi, maka tindakan ahli waris yang menjual lahan secara diam-diam sehingga mengakibatkan Anda tidak dapat meneruskan pengelolaan pasar merupakan tindakan ingkar janji/wanprestasi berupa ‘melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukan.

Sebagai konsekuensinya, Anda dapat menempuh upaya hukum sebagai berikut:

1. Mengirim somasi terhadap ahli waris/pihak penjual (Pasal 1238 KUHPerdata)

• somasi adalah teguran. Lebih lanjut, Jonaedi Efendi dalam Kamus Istilah Hukum Populer (hal. 372) somatie atau legal notice, atau yang lebih dikenal dengan somasi adalah teguran terhadap pihak calon tergugat.
• Adapun tujuan diberikannya somasi adalah memberi kesempatan kepada pihak calon tergugat untuk berbuat sesuatu atau menghentikan suatu perbuatan sebagaimana tuntutan pihak penggugat (hal. 372).

Cara ini efektif untuk menyelesaikan sengketa sebelum perkara diajukan ke pengadilan. Somasi bisa dilakukan individual atau kolektif, baik oleh kuasa hukum maupun pihak yang dirugikan (calon penggugat) (hal. 372).

Richard Eddy dalam buku Aspek Legal Properti: Teori, Contoh, dan Aplikasi (hal. 114) menerangkan, somasi perlu dilakukan dalam hal:

• Kreditur menuntut ganti rugi dari debitur.
• Debitur keliru melakukan prestasi dan kelirunya itu adalah dengan iktikad baik.
• Perikatan yang tidak dipenuhi pada waktunya. Di sini, sebenarnya debitur masih bersedia memenuhi prestasi, hanya saja terlambat memenuhinya.

2. Mengajukan gugatan wanprestasi

Apabila somasi tidak menyelesaikan permasalahan, dan tidak tercapai kesepakatan, Anda dapat mengajukan gugatan wanprestasi terhadap para ahli waris selaku pihak yang secara hukum memiliki tanah sebagai Para Tergugat, dan pihak pembeli tanah sebagai Turut Tergugat. Dalam hal ini, Turut Tergugat hanya pada isi putusan hakim di pengadilan, sebagaimana dari Kedudukan dan Konsekuensi Menjadi Turut Tergugat.

Adapun tuntutan yang dapat Anda ajukan diatur  dalam Pasal 1243 dan 1267 KUH Perdata sebagai berikut:

Pasal 1243

Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan lalai, tetap lalai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan.

Pasal 1267

Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga.

Berdasarkan kedua pasal di atas, maka Anda dapat memilih tuntutan sebagai berikut: 

1. Pemenuhan perjanjian;
2. Pemenuhan perjanjian disertai ganti rugi;
3. Ganti rugi;
4. Pembatalan perjanjian;
5. Pembatalan perjanjian disertai ganti rugi.

Kesimpulan : 

Dengan adanya peristiwa kematian, para ahli waris dengan sendirinya karena hukum akan mendapat hak milik atas seluruh barang yang ditinggalkan oleh pewaris, dan para ahli waris berhak untuk mengalihkan (menjual) harta warisan dengan persetujuan seluruh ahli waris. Dalam hal ternyata harta warisan (tanah) sedang dikelola secara bersama-sama oleh para ahli waris dan pihak ketiga melalui suatu perjanjian kerjasama pengelolaan lahan, maka penjualan harta warisan tidak serta merta menghapuskan perjanjian kerjasama tersebut. Sebaliknya, apabila penjualan harta warisan melanggar klausul dalam perjanjian kerja sama pengelolaan lahan dan menimbulkan kerugian bagi pihak-pihak terkait, maka pihak yang dirugikan dapat mengajukan gugatan namun apabila salah satu ahli waris secara diam – diam menjual lahan pasar tersebut kepada orang lain tanpa di ketahui oleh ahli waris lainya sehingga berhasil membalik nama sertifikat tanah milik almarhum teman anda tersebut, maka terhadap sertifikat tersebut dapat di batalkan karena  adanya dugaan terdapat cacat hukum administratif dalam penerbitan sertifikat tanah tersebut, antara lain adanya dugaan wanprestasi atau ingkar janji sehingga hal tersebut dapat dilakukann upaya gugatan secara Perdata (Vide 1338 KUHPerdata).