Dijawab tanggal 2025-03-10 14:57:30+07

Terimakasih atas pertanyaan yang saudara ajukan, saya akan menjawab pertanyaan saudara.

Dalam Pasal 4 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”) berdasarkan hak menguasai negara, ditentukan adanya macam-macam hak atas tanah yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum.

Hak-hak atas tanah yang dimaksud ialah: 

1. hak milik,
2. hak guna-usaha,
3. hak guna-bangunan,
4. hak pakai,
5. hak sewa,
6. hak membuka tanah,
7. hak memungut-hasil hutan,
8. hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara.

Pemegang hak atas tanah di atas berwenang mempergunakan tanah, termasuk pula tubuh bumi dan air serta ruang yang ada di atasnya, untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut UUPA dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi.

Hak guna-usaha (“HGU”) merupakan salah satu hak atas tanah, yang memberikan pemegangnya hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu maksimal 35 tahun dan diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 tahun, serta dapat diperbarui untuk jangka waktu maksimal 35 tahun, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan.

HGU diberikan kepada: 

1. Warga Negara Indonesia; dan
2. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia

Tanah yang dapat diberikan dengan HGU meliputi: 

1. Tanah negara, yang diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri Agraria dan Tata Ruang (“Menteri ATR”); dan
2. Tanah hak pengelolaan, yang diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri ATR berdasarkan persetujuan dari pemegang hak pengelolaan.

Keputusan pemberian HGU dapat dibuat secara elektronik. Selain itu, pemberian HGU wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Pendaftaran ini penting sebab HGU terjadi sejak didaftar oleh Kantor Pertanahan. Nantinya pemegang HGU akan diberikan sertipikat hak atas tanah sebagai tanda bukti hak. 

Untuk Perpanjangan HGU adalah penambahan jangka waktu berlakunya HGU tanpa mengubah syarat-syarat dalam pemberian hak tersebut. Sedangkan pembaruan HGU adalah penambahan jangka waktu berlakunya HGU setelah jangka waktu berakhir atau sebelum jangka waktu perpanjangannya berakhir. 

HGU di atas tanah negara dapat diperpanjang atau diperbarui atas permohonan pemegang hak, apabila memenuhi syarat: 

1. tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak;
2. syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;
3. pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak;
4. tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang; dan
5. tidak dipergunakan dan/atau direncanakan untuk kepentingan umum.

Sedangkan bagi HGU di atas tanah hak pengelolaan, selain harus memenuhi syarat-syarat di atas, harus pula mendapat persetujuan dari pemegang hak pengelolaan agar dapat diperpanjang atau diperbarui. Permohonan perpanjangan jangka waktu HGU dapat diajukan setelah usia tanaman atau usaha lainnya efektif atau maksimal sebelum berakhirnya jangka waktu HGU. Sedangkan permohonan pembaruan HGU diajukan maksimal 2 tahun setelah berakhirnya jangka waktu HGU. 

Khusus HGU di atas tanah hak pengelolaan, jangka waktu perpanjangan dan pembaruan hak dapat diberikan apabila tanahnya telah digunakan dan dimanfaatkan sesuai dengan tujuan pemberian haknya.  Sama halnya dengan pemberian HGU, perpanjangan atau pembaruan HGU juga wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan. 
Menurut Pasal 80 ayat (1), (3) dan (4) Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah(“Permen ATR/Kepala BPN 18/2021”) mengatur dimungkinkannya pemberian kembali HGU oleh Menteri ATR kepada bekas pemegang HGU berdasarkan hasil penelitian oleh Kepala Kantor Pertanahan ketika HGU akan berakhir 1 siklus. Dalam hal ini, bekas pemegang hak dapat mengajukan permohonan pemberian kembali HGU setelah jangka waktu HGU berakhir.