Supported by PT. Telkom Indonesia
Selasa, 11 Feb 2025
Quality | Integrity | No Fees
2025-01-29 18:33:08
Pertanahan
PEMBELIAN PROPERTI YANG DIMILIKI OLEH ANAK PERUSAHAAN DIBAWAH NAUNGAN PERUSAHAAN INDUK YANG DALAM SENGKETA PKPU DAN BENEFICIAL OWNERNYA SEDANG BERMASALAH HUKUM.

Izin bertanya terkait rencana saya dalam pembelian tanah dan bangunan di kawasan Majene.

Saya menerima proposal penawaran yang menarik dari asisten pemilik tanah dan bangunan tersebut. Saya tertarik karena harga yang ditawarkan cukup terjangkau dan lokasinya strategis untuk rencana bisnis saya.

Namun, setelah melakukan riset lebih lanjut, saya menemukan bahwa tanah dan bangunan tersebut dimiliki oleh sebuah PT yang berada di bawah naungan perusahaan induk yang berlokasi di Jakarta. Saat ini, perusahaan induk tersebut sedang menghadapi sengketa PKPU di PN Jakarta Pusat, dan si beneficial owner saat ini sedang dalam tahanan kepolisian Jakarta.

Menurut informasi dari si penjual tersebut, proses PKPU ini sudah berlangsung sejak 2021 dan diperkirakan akan berakhir pada tahun 2026. Penjual juga menjelaskan bahwa tanah tersebut tidak termasuk dalam sengketa PKPU karena dimiliki oleh PT yang berbeda. Si Beneficial Owner juga bukan orang yang tertera dalam sertipikat.

Yang ingin saya tanyakan adalah, apakah tanah dan bangunan ini aman untuk dibeli secara hukum? Jika saya membeli properti tersebut dalam waktu dekat, apakah saya dapat menguasai tanah dan bangunan tersebut dengan status clear and clean menurut hukum?

Dijawab tanggal 2025-02-04 08:22:11+07

Terima kasih atas pertanyaannya, dapat kami jelaskan dalam melakukan Pembelian tanah dan bangunan yang terkait dengan perusahaan yang sedang dalam proses Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) memerlukan kehati-hatian hukum ekstra. Berikut adalah beberapa aspek hukum dan risiko yang perlu Anda pertimbangkan sebelum melanjutkan transaksi:

A. Analisis Risiko Hukum

Berdasarkan informasi yang Anda berikan, ada beberapa potensi risiko hukum dalam pembelian properti ini:

1. Properti dimiliki oleh PT yang berbeda dari perusahaan induk yang sedang dalam PKPU

  • Jika benar bahwa properti tersebut terdaftar atas nama PT yang tidak terlibat dalam PKPU, maka properti tersebut secara hukum tidak otomatis termasuk dalam sengketa PKPU perusahaan induk.
  • Namun, perlu dipastikan apakah perusahaan pemilik properti benar-benar independen dari sengketa PKPU.
  • Dalam beberapa kasus, pengadilan atau kreditur dapat mengajukan gugatan "piercing the corporate veil", yaitu menembus batas antara anak perusahaan dan perusahaan induk jika ditemukan indikasi bahwa PT pemilik properti sebenarnya hanya kendaraan hukum (shell company) atau memiliki hubungan keuangan erat dengan perusahaan yang sedang dalam PKPU.

2. Beneficial owner saat ini dalam tahanan, tetapi tidak tertera di sertipikat

  • Siapa yang tertera dalam sertipikat tanah? Jika sertipikat tanah menunjukkan bahwa properti ini benar-benar dimiliki oleh PT yang berbeda, maka secara hukum PT tersebut adalah pemilik sah.
  • Namun, apakah si Beneficial Owner memiliki kendali atas PT tersebut? Jika Beneficial Owner memiliki kepemilikan saham mayoritas atau kendali atas PT pemilik tanah, ada risiko bahwa properti tersebut dapat dipermasalahkan dalam sengketa hukum perusahaan induk di masa depan.

3. Penjual mengklaim bahwa tanah tidak termasuk dalam sengketa PKPU

  • Anda perlu memastikan secara tertulis dan resmi bahwa properti tersebut benar-benar tidak masuk dalam daftar aset yang bisa dipermasalahkan dalam proses PKPU.
  • Dalam beberapa kasus, aset anak perusahaan dapat dijadikan objek gugatan oleh kreditur dalam PKPU
  • Jika kreditur menduga bahwa aset anak perusahaan dipakai untuk menghindari kewajiban pembayaran utang, mereka bisa meminta pengadilan memasukkan properti ini dalam daftar aset yang dipertimbangkan dalam proses PKPU.

B. Langkah Hukum yang Harus Dilakukan Sebelum Membeli

Sebelum melanjutkan transaksi, lakukan due diligence hukum secara menyeluruh dengan langkah-langkah berikut:

a. Verifikasi Kepemilikan Tanah dan Status Hukum Properti

1. Periksa Sertipikat Tanah di Kantor Pertanahan

  • Pastikan sertipikat tanah benar-benar atas nama PT yang berbeda dari perusahaan yang dalam PKPU.
  • Periksa status tanah apakah ada catatan blokir, sita, atau sengketa hukum lainnya.

2. Cek Status Pajak dan Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak Milik (SHM)

  • Pastikan tidak ada pajak tertunggak yang dapat menjadi masalah di kemudian hari.
  • Jika tanah berstatus HGB, pastikan masa berlakunya masih panjang atau dapat diperpanjang.

b. Periksa Dokumen dan Legalitas Perusahaan Pemilik Tanah

1. Cek Profil PT Pemilik Tanah di AHU Kemenkumham

  • Pastikan bahwa PT tersebut masih aktif dan tidak dalam proses likuidasi, kepailitan, atau pembubaran.
  • Periksa akta pendirian dan perubahan terakhir untuk memastikan bahwa Beneficial Owner tidak memiliki kewenangan yang bisa berdampak pada transaksi.

2. Pastikan Direksi dan Komisaris PT dapat Bertindak secara Sah

  • Jika Beneficial Owner dalam tahanan, pastikan bahwa direksi PT yang bertindak sebagai penjual memiliki wewenang hukum penuh untuk menjual properti tersebut.
  • Minta risalah RUPS jika diperlukan untuk memastikan bahwa seluruh pemegang saham setuju dengan penjualan properti.

c. Cek Status PKPU di Pengadilan Niaga Jakarta Pusat

1. Dapatkan salinan putusan dan daftar aset PKPU

  • Anda bisa meminta bantuan pengacara untuk melakukan penelusuran putusan PKPU dan daftar aset yang terlibat dalam sengketa.
  • Pastikan properti yang akan dibeli tidak termasuk dalam daftar aset yang diajukan dalam proses PKPU.

2. Cek apakah ada gugatan dari kreditur terhadap aset anak Perusahaan

Jika ada indikasi bahwa aset anak perusahaan bisa ditarik ke dalam PKPU, sebaiknya hindari transaksi ini sampai status hukum properti benar-benar jelas.

d. Buat Perjanjian yang Melindungi Anda sebagai Pembeli

Jika setelah due diligence properti tersebut tetap menarik untuk dibeli, pastikan bahwa:

  1. Perjanjian jual beli dibuat secara notariil dengan klausul perlindungan bagi pembeli.
  2. Penjual memberikan jaminan bahwa properti tidak dalam sengketa atau blokir hukum.
  3. Termasuk klausul pembatalan dan pengembalian uang jika di kemudian hari properti terbukti bermasalah.

C. Apakah Properti Ini Aman untuk Dibeli?

Berdasarkan analisis di atas, properti ini berpotensi memiliki risiko hukum karena terkait dengan:

  • Perusahaan induk yang sedang dalam PKPU
  • Beneficial Owner yang sedang dalam tahanan
  • Kemungkinan gugatan dari kreditur terhadap aset anak perusahaan

Namun, jika hasil due diligence menunjukkan bahwa properti benar-benar tidak masuk dalam sengketa PKPU, memiliki kepemilikan yang sah, dan tidak ada risiko hukum lain, maka properti bisa dibeli dengan tetap memperhatikan langkah-langkah mitigasi risiko.

D. Rekomendasi 

Kami merekomendasikan kepada anda sebelum melakukan pembelian atas tanah dan bangunan, terlebih dahulu :

  • Lakukan pengecekan hukum menyeluruh terlebih dahulu. Jangan terburu-buru melakukan transaksi tanpa kepastian hukum.
  • Gunakan jasa notaris dan pengacara properti untuk memverifikasi semua dokumen. Ini penting untuk menghindari masalah hukum di kemudian hari.
  • Pastikan ada klausul perlindungan dalam perjanjian jual beli. Jika memungkinkan, buat skema transaksi bertahap dengan pembayaran bertahap untuk mengurangi risiko.
  • Hindari transaksi jika ada indikasi properti bisa disita oleh kreditur atau masuk dalam daftar aset PKPU.
Jika anda kurang puas dengan jawaban ini, silakan berkonsultasi lebih lanjut dengan Jaksa Pengacara Negara pada
KN. MAJENE
Alamat : Jl. Poros Majene - Mamuju, Baurung, Kec. Banggae Tim., Kabupaten Majene, Sulawesi Barat 91412
Kontak : 81293395357

Cari

Terbaru

Pertanahan
Cara membuat sertifikat Hak milik

Selamat sore saya resa seorang mahasi

Pernikahan dan Perceraian
Masalah hutang saat cerai

Saat menikah, suami saya punya banyak

Hutang Piutang
Objek jaminan hilang

Pada tahun 2023, teman baik saya berh

Hutang Piutang
HUTANG PINJAMAN ONLINE

Beberapa hari lalu, saya menerima tel

Hubungi kami

Email us to [email protected]

Alamat

Jl. Sultan Hasanuddin No.1 Kebayoran Baru Jakarta Selatan - Indonesia
© 2024 Kejaksaan Republik Indonesia.