Dijawab tanggal 2025-05-06 14:38:40+07

Terimakasih atas Pertanyaan anda, Dalam Pasal 4 ayat (1) UUPA diterangkan bahwa berdasarkan hak menguasai negara, ditentukan adanya macam-macam hak atas tanah yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum.

Hak-hak atas tanah yang dimaksud di atas, yaitu:[1]

1. hak milik;
2. hak guna usaha (“HGU”);
3. hak guna bangunan (“HGB”);
4. hak pakai;
5. hak sewa;
6. hak membuka tanah;
7. hak memungut-hasil hutan;
8. hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara.

Sebagai informasi, hak-hak atas tanah di atas memberi wewenang untuk mempergunakan tanah, termasuk pula tubuh bumi dan air serta ruang yang ada di atasnya, untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut UUPA dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi.[2]

Menurut Pasal 28 ayat (1) UUPA, HGU atau hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara, dalam jangka waktu, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan. HGU diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar, dengan ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektar atau lebih harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik sesuai dengan perkembangan zaman.[3]

HGU diberikan kepada warga negara Indonesia dan badan hukum.[4] Adapun tanah yang dapat diberikan dengan HGU meliputi:[5]

1. tanah negara, yaitu tanah yang tidak dilekati dengan sesuatu hak atas tanah, bukan tanah wakaf, bukan tanah ulayat dan/atau bukan merupakan aset baring milik negara/barang milik daerah;[6] dan
2. tanah hak pengelolaan, yaitu hak menguasa dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang hak pengelolaan.[7]

Bagi HGU di atas tanah negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (“Menteri ATR/BPN”).[8] Sedangkan HGU di atas tanah hak pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri ATR/BPN berdasarkan persetujuan dari pemegang hak pengelolaan.[9] Pemberian HGU ini wajib didaftarkan pada kantor pertanahan.[10]

Menjawab pertanyaan Anda selanjutnya, apakah HGU bisa jadi hak milik? Sepanjang penelusuran kami, tidak terdapat peraturan yang secara khusus mengatur bahwa HGU dapat dikonversi menjadi hak milik. Hal ini berbeda dengan hak atas tanah lain seperti HGB dan hak pakai dapat diberikan hak milik berdasarkan Pasal 94 PP 18/2021, yang berbunyi:

Hak guna bangunan dan hak pakai yang dimiliki oleh warga negara Indonesia, yang digunakan dan dimanfaatkan untuk rumah tinggal termasuk rumah toko dan rumah kantor, dapat diberikan hak milik atas permohonan pemegang hak

Selain itu, HGU dan hak milik memiliki karakteristik berbeda. Misalnya, HGU hanya dapat dipergunakan untuk perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan, sedangkan hak milik merupakan hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat dalam Pasal 6 UUPA.[11]

Oleh karena itu, menjawab pertanyaan Anda, menurut hemat kami HGU tidak dapat dikonversi menjadi hak milik.

Jangka Waktu HGU

Berapa lama HGU diberikan? Jangka waktu HGU dapat diberikan paling lama 35 tahun, lalu dapat diperpanjang paling lama 25 tahun, dan diperbarui paling lama 35 tahun.[12] Jadi, jika ditotalkan dari mulai diberikan, diperpanjang dan diperbarui, jangka waktu HGU adalah paling lama 95 tahun.

Perlu dicatat, HGU di atas tanah negara dapat diperpanjang atau diperbarui atas permohonan pemegang hak jika memenuhi syarat:[13]

1. tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak;
2. syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;
3. pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak;
4. tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang; dan
5. tidak dipergunakan dan/atau direncanakan untuk kepentingan umum.

Dalam hal HGU di atas tanah hak pengelolaan, maka dapat diperpanjang atau diperbarui atas permohonan pemegang HGU apabila memenuhi syarat di atas dan mendapat persetujuan dari pemegang hak pengelolaan.[14]

Permohonan perpanjangan jangka waktu HGU dapat diajukan setelah usia tanaman atau usaha lainnya efektif atau maksimal sebelum berakhirnya jangka waktu HGU.[15] Sedangkan permohonan pembaruan HGU diajukan maksimal 2 tahun setelah berakhirnya jangka waktu HGU.[16]

Khusus HGU di atas tanah hak pengelolaan, jangka waktu perpanjangan dan pembaruan hak dapat diberikan apabila tanahnya telah digunakan dan dimanfaatkan sesuai dengan tujuan pemberian haknya.[17]

Sama halnya dengan pemberian HGU, perpanjangan atau pembaruan HGU juga wajib didaftarkan pada kantor pertanahan.[18] Setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaruan berakhir, tanah HGU kembali menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah hak pengelolaan.[19]

Selanjutnya, apakah jangka waktu HGB dan HGU sama?

Dalam pertanyaan, Anda juga bertanya mengenai jangka waktu HGB dan HGU. Tentunya jangka waktu HGB dan HGU berbeda. Jangka waktu HGU sebagaimana sudah dijelaskan di atas, sedangkan jangka waktu HGB diatur dalam Pasal 37 PP 18/2021.

Jangka waktu HGB di atas tanah negara dan tanah hak pengelolaan diberikan paling lama 30 tahun, diperpanjang paling lama 20 tahun, dan diperbarui paling lama 30 tahun.[20] Sedangkan, HGB di atas tanah hak milik diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperbarui dengan akta pemberian HGB di atas hak milik.[21]

Baca juga: Jangka Waktu HGB Berakhir, Bagaimana Nasib Kepemilikan Apartemen?

Jangka Waktu Pembaruan HGU Habis, Bisakah Diperpanjang?

Setelah hak guna usaha diperbarui, apakah masih bisa diperpanjang lagi? Sepanjang penelusuran kami, belum ada aturan yang secara eksplisit mengatur bahwa HGU dapat diperpanjang lagi setelah habis jangka waktu pembaruannya.

Namun, Pasal 80 ayat (1), (3) dan (4) Permen ATR/Kepala BPN 18/2021 mengatur dimungkinkannya pemberian kembali HGU oleh Menteri ATR/BPN kepada bekas pemegang HGU berdasarkan hasil penelitian oleh kepala kantor pertanahan ketika HGU akan berakhir 1 siklus. Dalam hal ini, bekas pemegang hak dapat mengajukan permohonan pemberian kembali HGU setelah jangka waktu HGU berakhir.

Perkaya riset hukum Anda dengan analisis hukum terbaru dwibahasa, serta koleksi terjemahan peraturan yang terintegrasi dalam Hukumonline Pro, pelajari lebih lanjut di sini.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria;
2. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah;
3. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak atas Tanah.