Dijawab tanggal 2025-05-21 10:20:41+07

1. Dasar :

• Buku Panduan Beserta Standard Operational Procedure Halo JPN;
• SOP Administrasi Pelayanan Hukum HALO JPN Kejaksaan Negeri Se- Indonesia;
• Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
• Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah;
• Undang-Undang Nomor 51 Tahun 2009 tentang Perubahan Kedua atas Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara;
• Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja Menjadi Undang-Undang;
• Bahwa mendapatkan pertanyaan di HALO JPN dari Ibu uniarti pada tanggal          Mei 2025

1. Analisa 

• Perjanjian jual beli adalah suatu kesepakatan atau kontrak yang dibuat antara dua pihak, yaitu penjual dan pembeli, yang bertujuan untuk memindahkan hak kepemilikan suatu barang atau jasa dari penjual kepada pembeli dengan imbalan pembayaran sejumlah uang atau nilai tertentu. Perjanjian ini mencakup hak dan kewajiban masing-masing pihak yang terlibat, serta syarat-syarat lainnya seperti harga, waktu penyerahan barang, dan kondisi barang yang dibeli.

Secara hukum, perjanjian jual beli harus memenuhi unsur-unsur sah yang diperlukan agar dapat berlaku secara sah, yaitu:

• Kesepakatan: Kedua belah pihak harus sepakat untuk melakukan transaksi jual beli.
• Kecakapan hukum: Pihak yang terlibat dalam perjanjian harus memiliki kapasitas hukum untuk membuat perjanjian, seperti usia yang cukup dan tidak berada dalam keadaan yang menghalangi (misalnya tidak di bawah pengaruh alkohol atau obat-obatan).
• Obyek yang jelas: Barang atau jasa yang diperjualbelikan harus jelas dan dapat dipastikan.
• Harga yang disepakati: Harus ada kesepakatan mengenai harga barang atau jasa yang diperjualbelikan.
• AJB (Akta Jual Beli) adalah dokumen resmi yang dibuat oleh Notaris yang mencatatkan transaksi jual beli atas suatu properti, seperti tanah atau bangunan, antara penjual dan pembeli. AJB ini berfungsi sebagai bukti sah atas terjadinya transaksi jual beli dan sebagai dasar untuk mengalihkan hak milik atas objek yang diperjualbelikan.
• Hak Tanggungan adalah hak yang diberikan oleh hukum kepada kreditur (pihak yang memberi pinjaman) atas suatu benda milik debitur (pihak yang meminjam) untuk menjamin pelunasan utang. Dalam hal ini, debitur menyerahkan benda tertentu sebagai jaminan atas kewajibannya untuk membayar utang kepada kreditur. Jika debitur gagal memenuhi kewajibannya, kreditur memiliki hak untuk menjual benda tersebut melalui proses yang sah untuk mendapatkan pembayaran utang. Di Indonesia, Hak Tanggungan diatur dalam Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah dan benda yang berkaitan dengan tanah. Bentuk yang paling umum dari hak tanggungan adalah pada properti atau tanah, di mana kreditur memperoleh hak untuk mengeksekusi atau menjual tanah tersebut jika debitur gagal membayar utang.
• Apabila berdasarkan kasus posisi yang telah di jelaskan diatas, perbuatan PT.A yang memberikan hak tanggungan atas objek tanah yang juga menjadi objek jual beli berdasarkan PJB kepada bank C di perbolehkan dengan alasan sebagai berikut :
• Secara hukum, PJB yang Ibu tibu tangani dengan PT. A tidak serta merta menghapuskan atau mengalihkan hak tanggungan yang telah dibebankan pada tanah tersebut kepada Bank C. Karena hak tanggungan adalah hak yang lebih kuat, dan terkait dengan kewajiban PT. A kepada Bank C, tanah yang dijaminkan masih menjadi jaminan bagi Bank C sampai utang yang dijamin lunas. Artinya, meskipun Ibu telah menibutangani PJB, hak tanggungan tersebut tetap berlaku.
• Kewajiban PT. A: PT. A sebagai penjual seharusnya menginformasikan tentang adanya hak tanggungan pada tanah yang dijual kepada Ibu sebagai pembeli. Jika informasi ini tidak disampaikan dengan jelas, PT. A bisa dianggap melanggar kewajibannya, dan Ibu berhak menuntut penyelesaian atau kompensasi sesuai dengan ketentuan dalam PJB.
• Apabila Perbuatan PT A yang memberikan hak tanggungan atas objek tanah yang juga menjadi objek jual beli berdasarkan AJB bertentangan dengan Pasal 8 ayat UU Hak Tanggungan, sebagai berikut:
• Pemberi Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan.
• Kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus ada pada pemberi Hak Tanggungan pada saat pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan.
• Selain itu, karena hak atas tanah telah beralih kepada B setelah AJB, maka hak tanggungan yang diberikan oleh PT A pada dasarnya hapus karena hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan sebagaimana diatur dalam Pasal 18 ayat (1) huruf d UU Hak Tanggungan.
• Bahwa berdasarkan Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah Pasal 19 ayat

1. Pembeli obyek Hak Tanggungan, baik dalam suatu pelelangan umum atas perintah Ketua Pengadilan Negeri maupun dalam jual beli sukarela, dapat meminta kepada pemegang Hak Tanggungan agar benda yang dibelinya itu dibersihkan dari segala beban Hak Tanggungan yang melebihi harga pembelian. 
2. Pembersihan obyek Hak Tanggungan dari beban Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan dengan pernyataan tertulis dari pemegang Hak Tanggungan yang berisi dilepaskannya Hak Tanggungan yang membebani obyek Hak Tanggungan yang melebihi harga pembelian. 
3. Apabila obyek Hak Tanggungan dibebani lebih dari satu Hak Tanggungan dan tidak terdapat kesepakatan di antara para pemegang Hak Tanggungan tersebut mengenai pembersihan obyek Hak Tanggungan dari beban yang melebihi harga pembeliannya sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pembeli benda tersebut dapat mengajukan permohonan kepada Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi letak obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan untuk menetapkan pembersihan itu dan sekaligus menetapkan ketentuan mengenai pembagian hasil penjualan lelang di antara para yang berpiutang dan peringkat mereka menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.
4. Permohonan pembersihan obyek Hak Tanggungan dari Hak Tanggungan yang membebaninya sebagaimana dimaksud pada ayat (3) tidak dapat dilakukan oleh pembeli benda tersebut, apabila pembelian demikian itu dilakukan dengan jual beli sukarela dan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan para pihak telah dengan tegas memperjanjikan bahwa obyek Hak Tanggungan tidak akan dibersihkan dari beban Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11 ayat (2) huruf f.

1. Kesimpulan 

• Bahwa PJB yang telah Ibu tibutangani mengikat secara hukum, tetapi hak tanggungan yang terdaftar tetap berlaku sampai utang yang dijamin lunas. Langkah yang tepat adalah memastikan bahwa utang PT. A telah dilunasi atau angsuran ibu pada PT. A telah lunas, meminta hak tanggungan dicabut pada pengadilan negeri, dan sertifikat tanah diurus dengan benar untuk mengalihkan hak kepemilikan kepada Ibu